房地产税费详解.ppt

* 一、北京市二手房交易中涉及到的税费 共有八种： ①印花税（包括交易印花税、房产证印花税） ②契 税 ③营业税 ④城市建设维护税、教育费附加 ⑤个人所得税 ⑥土地增值税 ⑦土地出让金 ⑧综合地价款 一般所说营业税是这三者 的合一 1、买卖双方各交什么税？ 印花税 买方 卖方 契 税 土地出让金 印花税 营业税 个人所得税 土地增值税 综合地价款（经济适用房） 土地出让金（按优惠价或标准价购买） 2、一般税费、特殊税费 ①印花税 ②契 税 ③营业税 ④个 税 ⑤土地增值税 特殊税费 ①土地出让金 ②综合地价款 已购公房 经济适用房 一般税费 北京市普通住宅及非普通住宅区分标准 宅需同时满足三个条件，只要有一个条件不满足， 即为非普通住宅 1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 2、单套建筑面积在140（含）平方米以下； 3、交易价格100万以下。 二、北京市二手房交易各个税种的详解 1、印花税 1、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征 收的一种税，这里特指交易印花税 2、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证 照和经财政部确定征税的其他凭证 3、纳税人：买卖双方 4、税率：1‰买卖双方各半，目前普通住宅免收。 5、征收范围：所有二手房交易。 6、案例：139万的房子买卖双方分别应缴纳税费多少？ 2、契税 1、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象， 向产权承受人征收的一种财产税。 2、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋 3、纳税人：买方 4、税率：3%， 5、契税优惠政策 （1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土 地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安 置补助费的部分，免征契税。案例：拆迁协议100万购买123万的房子，需不需要缴 纳税费，应缴纳多少钱，由谁来交？ （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税； （3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；1.5% （4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新 购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税；案例：李先生2003年出售一套 100房屋，2005年购买了一套90万的房屋，应缴纳税费多少？ （5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交 付方缴纳款；置换 （6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税 （7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征 契税 。 3、营业税 1、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让 无形资产 和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收 的一种 税。 2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销 售不动产 的营业额。 3、纳税人：卖方 4、税率：5% 5.5%包含哪些税？ 除了5%的营业税，纳税人应按照营业税额缴纳城市建设维护税 和教育费附加 1、城市建设维护税根据房产所在地区不同，税率也不同 —7%（城八区、门头沟、燕山） —5%（郊区县城镇） —1%（其他） 2、教育费附加税税率是3% 比如朝阳区一套总价为50万元的房产，需全额交纳营业税， 城建及教育附加税共50×5%×7%+50×5%×3%=50×0.5% 如果位于昌平区，则是50×5%×5%+50×5%×3%=50×0.4% 计算方式：成交价×5.5%或差额×5.5% 4、个人所得税 1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一 种税，房屋出售所得也是应税所得之一 2、征税对象：财产转让所得 3、纳税人：卖方 4、税率：成交价的1%；差额的20% 5、优惠政策： （1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所 得，免征个人所得税 （2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的 纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式 缴纳的关系，全部或部分 退还纳税保证金，再视其重新购房的金额与原住房销售额 个税征收方式及案例 第一种计算方式：按核定税率1%计算 案例1：兰小姐于2006年9月出售了一套望京的房产，总 价为70万元，产权证时间为2003年。由于产权证时间未满5 年，需交纳个税，而对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭 证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收 率暂按1%执行。即70×1%=0.7万元。 第二种计算方式：差额的20% 计算公式为=（转让收入—购房原值—转让环节交纳的税费— 合理费用）×20% ——购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的 房价款及交纳的相关税费 ——转让住房过程中缴纳的税金