第一章物业估价概论.PDF

第 一 章 物业估价概论 随着改革开放的逐步推进和市场经济的不断发展完善，以及房地产业的快速成 长，物业估价作为一个新兴事物，正在迅速壮大，已成为中国经济生活中必不可少的一 部分。 第一节 物 业 概 述 中国物业估价起步较晚，相关理论研究相对滞后，对其发展中的一些基本知识问题， 尚无统一认识，存在许多争论和分歧。为了准确、科学地研究物业估价问题。有必要对 与物业估价相关的一些基本概念和基本问题进行系统探讨。 一、物业的含义 一般认为，“物业”一词是由香港传入内地的，其含义是指土地以及土地上以建筑物 形式存在的不动产。与这一含义相对应的是英语中的“Property”、“Real Property”、“Estate” 或“Real Estate”等。 “物业”一词在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 实际上，“不动产”和“房地产”还是有区别的。按一般理解，“房地产”包括在建 的、建成的（已投入使用的和未投入使用的）房产和地产，而“不动产”的范围要更广 一些，还包括农作物、矿藏等。 在英语中，“Rea1 Property”和“Real Estate”也是有区别的：“Real Estate”是指土地 及附着在土地上的人工构筑物和房屋；而“Rea1 Property”则是指“Real Estate”及其所 附带的各种权益。即“Real Estate”是狭义的房地产概念，“Rea1 Property”则是指广义上 物 业 估 价 ·2 · 的房地产，包括房地产实体本身以及隐含于房地产实体中的各种经济利益和各种权利， 如所有权、使用权、租赁权和抵押权等。 再看“Property”，其含义是“财产、资产、拥有物、房地产”等，其含义显然比“Rea1 Property”还要更广泛些。 经过检索和调查，我们发现国际上许多著名相关机构也用“Facility”代 替“ Property” 表示“物业”。如国际建筑研究与建筑文献委员会（International Council for Building Research Studies Documentation，CIB）和国际物业管理协会（IFMA）。 “Facility”含义是“使工作便利的工具或环境、设备、设施等”，可以包括车、船、 航空设备等交通工具，图书馆、实验室等研究设施，跑道、游泳池等运动设施，机器、 机械等生产设施，当然也包括厂房、办公楼、住宅等房地产。“Facility”含义似乎比 “Property”、“Real Property”、“Estate”或“Real Estate”更加广泛。 无论“物业”在英语中如何解释，从国际发展的趋势和物业估价的行业等角度分析， 物业的内涵应该包括以下要素： （1）已建成并具有使用功能的各类建筑物、构筑物； （2）与这些建筑物、构筑物相配套的设备（含生产设备）和市政、公用设施； （3）与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内的道路等。 也就是说，物业不仅包括建筑物或构筑物本身，还包括其内部的设备、设施以及与 其相邻、相关的设施、环境等。 上述对物业含义的理解已经得到许多专业人士的认同，并且已经体现在有关的文件 中。如上海市物业管理规范性文件中，对物业的定义为：“已经建成并经竣工验收投入使 用的各类房屋建筑及其附属配套设施与场地。”南京市物业管理暂行办法对物业的定义 为：“已投入使用的各类房屋及其附属的市政、公用设施和相关联的场地。” 物业不同于房地产业。房地产业是指从事房屋和土地开发经营的独立产业，它包括 房地产开发、建设、经营、维护和服务等房地产经济活动全过程的所有经济组织。而物 业则是指具体的土地、建筑物，以及围绕着各类房屋的附属配套设施组成的组合体。 二、物业的基本性质 分析和把握物业的基本属性，对于了解物业估价的本质，搞好物业估价有着十分重 要的