第一章房地产概述(2014改).pptx
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房地产开发经营与管理 主 讲：尹 奇 2014. 11 四川.成都;Main contents;第一章 房地产概述;第一节 房地产与房地产业;（一）房地产的基本概念
房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是实物、权益和区位三者的结合体。
不动产：土地及其定着物。定着物包括建筑物、构筑物等。
Real estate;（二）房地产的分类：
1.按开发程度分类：
（1）土地：房地产的一种特殊形态，是房地产范畴中最主要的组成部分。
*依土地所处的状态不同，城市土地又分为：具有开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的土地（生地）。
（2）在建工程：已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。
（3）建成后的物业：指已建成投入使用的建筑物及其附属设备与设施和相关场地。;2.按用途划分：
居住物业：包括普通住宅、高级公寓、别墅等。
商业物业（收益性物业或投资性物业）
包括写字楼、酒店、商铺等
工业物业：包括厂房、仓库等
特殊物业：通过政府特殊许可，在市场上交易较少的长期投资。包括政府办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。;（三）房地产的特性;二、房地产业
（一）概念;（二）特点
1.房地产业投资大、周期长、效益高
2.房产、地产交易的不可分割性
3.房地产业的产品保值性、增值性和地域性
4.房地产业的发展要受城镇综合因素的影响;对GDP的贡献——6-12%
对地方财政的贡献
——土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费
对相关产业的拉动
——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业……
对就业的拉动
——建筑装修、物业管理、中介评估……
;;一、房地产投资的概念
二、房地产投资的类型
三、房地产投资的特性
四、房地产投资的利弊
;一、房地产投资的概念
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
;二、房地产投资的类型; 按投资形式分为直接投资和间接投资
房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
房地产间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。
房地产企业债券和股票投资
投资于房地产投资信托公司（REITs）
购买、开发、管理和出售房地产资产的公司
购买住房抵押支持证券(MBS);房地产投资的形式; 按投资环节不同分为开发投资和置业投资
*房地产开发投资：投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。包括商品房建设投资和土地开发投资。
商品房建设投资：房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。 土地开发投资:房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。 ;*房地产置业投资：指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费的四个方面的利益。
;按房地产投资的物业类型分：
;类型;投资金额巨大，回收期长
投资不确定因素多，风险较大
流动性较差
具有保值增值性
受政府政策影响较大
依赖金融部门的支持
具有专业性
投资具有相互影响性;四、房地产投资的利弊;思考：其他投资渠道如何？;第三节 房地产开发经营与管理;一、房地产开发与房地产经营
（一）概念
1、房地产开发：房地产开发是指通过多种资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。（在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为）
2、房地产经营
广义：对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修装饰以及土地使用权的出让转让等。贯穿生产、流通、消费的全过程。
狭义：房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要在流通领域。
3、房地产开发经营
对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营销、服务管理，是综合性的兼跨越生产与流通两个领域的经济活
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