房地产估价 第十章 农用地估价.ppt

* * 章农用地估价 第十章 农用地估价 第一节 农用地与农用地价格 第二节 农用地价格评估的理论与方法 第三节 农用地宗地估价 第四节 农用地基准地价评估 学习目标 了解农用地价格内涵和价格体系； 掌握农用地价格评估的理论与方法； 了解农用地估价的几种不同目的； 掌握农用地宗地价格评估的基本步骤； 掌握农用的基准地价评估和征用价格评估。 一、农用地的概念及特征 （一）农用地概念 对农用地的理解差异源于在特定的环境下，对同一个概念赋予不同的内涵和外延。依据国颁标准《农用地估价规程》（TD/T 1006-2003）），农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 （二）农用地特征 1．土地的自然肥力是农用地质量的基础 2．农用地资源具有再生性 3．农用地存在区域差异性 4．农用地既是劳动对象又是劳动手段，是不可代的生产资料。 5．农用地地力的相对稳定性 6．农用地受自然环境影响显著 7．农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统的类型、结构及其循环状况。 二、农用地价格 （一）农用地价格内涵 农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能实现的价格。 （二）农用地价格体系 1．按农用地价值属性划分的地价体系 （1）农用地资源价格 （2）农用地社会价格 （3）农用地景观生态价格 2．按农用地产权关系划分的地价体系 （1）农用地所有权价格 （2）农用地使用权价格 3．按不同的估价目的形成的地价体系 （1）农用地承包价格 （2）农用地转包价格 （3）农用地拍卖价格 （4）农用地抵押价格 4．按农用地价格类型划分的地价体系 （1）农用地基准地价 （2）农用地宗地地价 三、农用地价格与其它用途土地价格的差别 1．农用地也是一种特殊的商品，它的价格具有土地价格的一般特性： (1)土地价格是土地的权益价格； (2)土地价格不是土地价值的货币表现，一般不以生产成本定价； (3)土地价格主要由土地需求决定； (4)土地价格呈总体上升趋势； (5)土地价格有明显的地域性。 2．农用地价格还具有其他用途的土地价格所不具有的特点： (1) 农用地价格以收益能力为基础,土地的自然肥力、投入资本的利用方式及其地理环境条件都因地而异，土地价格也千差万别。 (2) 农用地的价格变化平缓。 (3) 农用地价格以土地用途管制为前提。 (4)农用地价格是其他用地价格的基础。 (5)农用地市场价格远远低于同区域内的商业、工业等建设用地的市场价格。 (6)农用地价格以养育功能价格为主，承载功能价格为辅。 (7)农用地转用与征用价格的不确定性。 四、影响农用地价格的主要因素 影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。 1．自然因素：是指影响农用地生产力的各种自然条件。 2．社会经济因素：是指影响农用地收益的社会经济发展条件。 3．特殊因素：是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素。 第二节 农用地价格评估的理论与方法 一、农用地价格评估的意义 二、农用地估价的理论基础 三、农用地估价基本原则 四、农用地价格评估的主要方法 一、农用地价格评估的意义 1.为促进土地资产合理配置，建立合理的征地补偿标准，促进农用地使用权合理流动等工作提供依据。 2.为实施耕地占补平衡制度和基本农田保护制度以及强化地籍管理提供依据。 3.有助于提高社会、生态效益。 4.有助于农村土地产权制度改革，促进农村土地市场发育，实现城乡土地市场一体化。 5.有利于国家调节级差收益。 二、农用地估价的理论基础 1.地租和地价理论 2.土地肥力理论 3.生产力理论 4.区位理论 5.市场理论 6.生态经济理论 7.土地报酬理论 8.土地外部经济理论 三、农用地估价基本原则 1．预期收益原则 2．替代原则 3．报酬递增递减原则 4．贡献原则 5．合理有效利用原则 6．变动原则 7．供需原则 四、农用地价格评估的主要方法 主要方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法、基准地价修正法； （一）收益还原法