合肥市写字楼市场分析报告.doc

PAGE **市场调研报告 **服务有限公司市场营销部 2008年10月 一．合肥写字楼市场基础资料 1．合肥市区写字楼市场发展轨迹 **发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段： 第《1》阶段： 时? 间（年） 写字楼项目 合肥经济发展情况 80年代～90年代中期 九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦等等 发展较为缓慢 分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点： 投资方：主要是国家相关机关单位。 市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。 第《2》阶段： 时? 间（年） 写字楼项目 合肥经济发展情况 90年代中期～2001年 盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心等等 发展较快 分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点： 投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。 市场行为：出租为主，出售为辅。 地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。 虽然此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。并且由于市场操作不当，导致了部分写字楼大面积的空置，例如润安大厦。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。 第《3》阶段： 时? 间（年） 写字楼项目 合肥经济发展情况 2002年～至今 天徽大厦、招商大厦、科技大厦、财富广场、中州大厦、天怡商务中心、CBD中央广场、绿地蓝海、绿地赢海、新城国际、香港广场、置地投资广场、汇金大厦 发展较快 分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要远高于前两个阶段。此阶段写字楼存在以下特点： 投资方：开发商为主，政府相关单位为辅。 市场行为：出售为主，出租为辅。 地理位置：分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局。 此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较好的写字楼如财富广场，CBD中央广场，在日后的使用中物业管理水平也逐渐提高，如UTOWN蓝鲸国际大厦聘请了第一太平戴维斯物业顾问公司作为后期的物业公司。此阶段部分写字楼硬件上达到了甲级写字楼的标准。 2.写字楼市场供求分析 《1》供应分析 自2004年以来，市场纯办公类物业仅在2006年出让量较大，其余年份土地出让量较少，而住、商、办公相结合的物业类型土地出让量均较大，可见，市场上大部分办公类物业是以综合商、住的形式存在的。从总体来看，近几年土地出让量处于增长的态势，除2006年有所减少外，2007年出让量增长较大，预计未来的供应量仍将增加。 近几年合肥办公用地招牌挂供应量（万㎡） 年份 2004 2005 2006 2007 纯办公类 0 0.67 30.8 2.2 住、商、办综合类 157.75 156.2 32 249.9 《2》销售分析 随着写字楼开发量的增长，其销售量在2004年出现“井喷”，达到了215016平方米。05年市场虽有所下降，但06-07年随着市场上高标准写字楼的出现，同时住宅市场调控政策的不断推出，一部分房地产投资客将资金从住宅市场转向写字楼市场，销售量又出现大量增长，仅07年下半年合肥市写字楼销售量就已超过过去每年的年销售额，市场需求量增加。 03-07年下半年合肥市写字楼开发销售情况 年份 项目 03年 04年 05年 06年 07年下半年（7-12月） 新开工面积（㎡） 151,124 154,450 177,333 205,144 -- 销售面积（㎡） 95,886 215,816 138,568 约20万 238895 《3》价格分析 合肥市真正的