一二三四线城市-的推广方式.doc

一二三四线城市的推广方式PK 改革开放近30年，中国城市数量增长了4倍左右，将达700座，城市面积也扩大了将近4倍。? ?? ? 在城市的扩张中，直接受益者就是房地产行业，三、四线城市房地产发展虽然相对落后，但同样蕴藏着巨大的商机和利润。? ?? ? 目前，一、二线城市可开发土地资源日益减少，地产市场空间越来越小。受国家宏观调控的影响，国内外众多房地产开发企业纷纷把目光聚焦在三、四线城市，同时，也为房地产营销策划公司提供了另一个天地。? ?? ? 城市级别之间的差异使得不同城市房地产的各方面存在着很大的区别。? ?? ? 很多在一、二线成熟市场取得骄人战绩的开发商和营销策划公司却往往在三、四线城市的操作中或铩羽而归或进退两难，许多在成熟市场被验证了的开发推广策略在三、四线城市总是大打折扣。? ?? ???在三、四线城市独特的市场土壤中，自有适合自己独特的推广方式。认识中小城市划分标准? ?? ? 根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，我们通常把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；? ?? ? 把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市和一些相对落后的省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市，人口规模一般在30-50万；? ?? ? 县级市、县城及县镇等即是所谓的四线城市，人口规模一般在10-30万。中小城市房地产的特点一般的三、四线城市房地产市场具备以下共同特点：市场成熟度较低? ?? ? 受政策和市场化水平的影响，中小城市的房地产开发起步较晚且节奏缓慢。? ?? ??住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。市场容量小? ?? ? 三、四线城市规模较小，人口一般在10-50万之间，市场容量有限。? ?? ? 一个总量超过10万平方米的项目将可以占到市场很大比例的份额。消费力弱? ?? ? 一般意义上来讲，三、四线城市的经济水平较之大城市要低很多，大型的支柱产业少，欠缺成熟的经济产业链，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。受行政影响明显? ?? ? 为了拉动经济增长和提升政绩，三、四线城市的政府往往把招商引资作为重中之重。? ?? ? 一些房地产投资项目甚至会成为地方政府的首长工程，享受各项税费等特殊优惠，得到各方面的大力支持。价格敏感度高? ?? ? 在三、四线城市中，房价永远是消费者最关心的因素，尤其对商品房总价的敏感度极高。? ?? ? 均价和户型的设计往往会成为影响消费者选择的核心要素。消费偏好明显? ?? ? 城市规模越小，当地的传统风俗、人际交往和消费习惯等特点越为明显。? ?? ? 一方水土养育一方人，不同的民族、人文、气候、经济、传统等自然和社会属性都会在当地的居住模式上打下深刻而独特的烙印。? ?? ? 房地产的开发和推广一定要经过充分的前期调研，尊重当地习惯。 三、四线城市营销推广的操作之道通过对中小城市的规模以及房地产特点的分析，使我们对三、四线城市的房地产特点有了客观的认识。作为一个专业的房地产营销策划企业，如何帮助开发企业在三、四线城市做好开发服务，如何有的放矢地针对项目进行行之有效的包装推广，这是要探讨的重点。项目前期阶段的营销策划市场调研深入了解项目所在城市是营销策划公司一切活动的出发点。“没有调查就没有发言权”，缺少深入实际的调查，后面的很多工作都将流于表面。照抄照搬在一、二线城市的操作经验，对于处在不同发展阶段的三、四线城市，很有可能会出现水土不服的现象。事实上，三、四线城市的市场更为集中和简单，调研主要侧重在以下几个方面：房地产发展水平——房地产发展阶段、市场成熟度情况调研；住房格局——政策性建房情况、住房商品化水平调研；经济发展水平——支柱产业、居民收入水平、可支撑的房价体系及发展状况；居民数量及人口结构——房地产消化容量及需求潜力；收入水平——房地产的消费能力和潜力；消费水平——房地产的消费能力；消费偏好——房地产的针对性开发；重点支柱产业——城市经济发展和消费者收入支撑；开发销售比例——市场供需比、市场容量。另外，民间指数的调查尤为重要，它更能反应城市的消费特征，比如：城市高档轿车的保有量、高档消费场所VIP客户资源量等。目标客户人群特征：一般情况下，三、四线城市都有固定且集中的高收入群体。这类人群一般集中在垄断行业、医疗卫生机构等，及有灰色收入的政府公务员、生意人群体，这些是三、四线城市传统的主力购房群体。另外，一些