连云港某房产项目定位报告.解读.doc

『******』 开 发 形 势 分 析 报 告 连云港*******有限公司 目 录 一、全国房地产形势分析 3 二、连云港市房地产形势分析 4 三、本案主要竞争楼盘分析 14 四、本案优劣势分析 16 五、本案潜在客群分析 18 六、本案一期营销推广方略 23 七、本案一期住宅成本利润预算 39 八、本案一期开发策略建议 41 根据我司先前提报的营销建议报告，我们给出了本案营销工作的战略性指导意见，结合目前全国房地产形势大环境背景下的连云港楼市情况，在充分考虑到本案的工程进度的前提下，本方案将着重针对本案在未来半年内的具体营销工作措施进行阐述。 一、全国房地产形势分析 2008年不仅是“政府换届年”、“奥运年”，更是充满挑战的改革之年，房地产市场也将正式进入“奥运年”的百米冲刺阶段。房地产业将处于长期发展趋势，我国的房地产行业还有几十年的发展空间。目前我国的城镇化率是43%，预计2010年将达到60%，因此住宅的消费市场是很旺盛的。人民币升值的压力，对于外资进入房地产行业有很大的吸引力。从各个因素来看，房地产行业将处于“长期看好”的发展趋势—8月是房产销售低谷 国家宏观调控显示效果 受各种负面销售影响，销售者开始对房产市场持观望态度，也进一步使市场趋冷 各楼盘产品同质化，开发商间竞争加剧，而消费者希望竞争能够使价格下降，等待合适购买机会。 还有就是奥运会马上开始，消费者的注意力被分散，看房人数下降。 前期市场未消化楼盘较多，总量较大，二手房存市量较高，冲击商品房市场 未来走势 从目前房地产行业的短期走势来看，新浦地区房地产价格会呈横盘整理状态或稍有回调的可能，但从长期走势来看，新浦地区房地产价格会保持平稳上升的态势。 由于城市化进程加快，城市人口越来越多。按连云港市城市近期规划，2012年，市区常住人口达130万，人均居住建筑面积达32㎡，2012年住房总量4160万㎡；现有住房总量2318万㎡，市区未改造完成的重点棚户区待拆迁改造面积约230万㎡；到2012年，需增加住房2072万㎡。 到2012年底，港城市区将增加人口48.03万人，这部分新增加人口按照人均住房32㎡计算，需增加相应住房建设面积约1537万㎡。现状人口对婚房的需求：以前几年平均日结婚14对，需购置新房的为10对测算，需要住房约164万㎡。拆迁改造安置住房需求，未来五年内拆迁改造面积约230万㎡，约需要住房360万㎡满足被拆迁人群的居住需求。二手房及租赁约需要住房200万㎡。综合分析预见，2008—2012年规划期内住房需求约为2100万㎡。考虑人口增长的不确定性，规划期内住房需求总量将按1800-2000万㎡进行安排。 三、本案主要竞争楼盘分析 以下为本案主要竞争楼盘情况: 项目名称 总体量（万㎡） 物业类型 开盘时间 开盘价 （元） 当前均价（元） 当前价格区间（元/㎡） 销售周期 (月) 推出套数 （套） 签约套数 （套） 签约率 月均销售套数（套） 九龙城市乐园 60 多层，小高层，高层 07.5 2980起 3450 2980— 3600 14 4969 860 17.31 约61 上海之春 22 多层，小高层，高层 08.5. 3110 3300 3110— 3500 3 286 48 16.78 16 海基悦城国际 6 多层，小高层，高层，超高层 08.5 3200 3450 3200— 3900 3 120 49 40.83 16 中茵名都 35 多层，高层 06.5 2400 3500 2900- 3500 28 1799 1019 56.64 36 河畔花城 20 多层，小高层，高层，阳光排屋 08.8 2900 3300 2900— 3500 6 212 52 24.53 9 中央华府 26 多层，高层 07.12 3200 3550 3200- 4100 8 880 275 31.25 34.38 博威江南明珠苑 35.6 多层，小高层 08.8 3800 4200 3800- 5000 6 322 1 0.31 0.17 御景龙湾 58 多层、小高层、高层 08.5 预计 / / 4 / / / / 香溢江南 28 多层，小高层，高层 未定 预计4200-4400 / / 3 / / / / （注：以上签约数据来自WWW.LYGFDC.COM网站） 以上楼盘主要分布在新浦地区的西区，南区和东区，从区位和项目品质上看，多数楼盘与本案地块位置距离较近，同时也都针对中高端潜在客源，因此存在的竞争较大；从物业类型上看，以上多数楼盘目前在推的产品也基本是以多层为主，这对本案一期产品同样存在较大的竞争和威胁。从上述各个楼盘的销售情况看，都不甚理想，究其原因，我司认为：A 受到房地产楼市整