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抵押权与租赁权的优先性问题(案例分析-051210论文).doc

发布:2017-12-23约2.92千字共5页下载文档
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金融担保抵押权与租赁权的优先性问题 蔡凌波律师 一、案情简介: 2001年,佛山某房地产开发有限公司(下称“房地产公司“)开发某商业地产项目,为取得贷款资金周转,该房地产公司向某银行佛山市分行(下称“银行”)申请贷款,并承诺以其开发的部分商铺进行抵押。银行经审查后,同意贷款1000万元人民币,贷款期限为三年,房地产公司以其经评估的商铺资产作为贷款抵押,双方签署了《抵押贷款合同》,并到房地产管理部门办理了抵押登记,银行取得了抵押登记的《他项权利证书》。 2002年,房地产公司在商业广场正式运营后,将商铺出租不同经营者经营,其中某百货经营有限公司(下称“百货公司”)租赁了房地产公司约2000平方米的商铺经营超级市场。双方签署《租赁合同》,租赁期限6年,租赁期内如房地产公司转让商铺产权,应提前30日书面通知百货公司,百货公司在同等条件下享有优先购买权。房地产公司没有告知百货公司租赁商铺已经抵押给银行的情况。 2004年,房地产公司向银行的借款到期,房地产公司无法按期还贷。银行向法院提起诉讼,请求法院判决房地产公司偿还借款本息、违约金等,并就房地产公司提供抵押商铺拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。 法院判决银行胜诉,房地产公司须立即偿还银行逾期欠款,银行对抵押物享有优先受偿权。后房地产公司仍无资金还款,银行向法院申请强制执行。法院受理后,对抵押商铺进行评估拍卖,通知可以参与竞买,如百货公司未能竞买所得,则必须限期搬迁。由于搬迁对百货公司影响极大,百货公司向法院提出执行异议,请求法院裁判百货公司可以继续使用租赁商铺位。法院组织了执行听证对其异议进行审理。 二、本案涉及的主要法律问题 本案争议是已经抵押的财产出租后,发生债权人实现抵押权时,承租人可否以其租赁权对抗抵押权人的法律问题。 百货公司向法院提出执行异议认为:百货公司向房地产公司合法租赁商铺,并如期交租,没有任何违约行为。房地产公司事先隐瞒租赁商铺已经抵押给银行的情况,百货公司根本不知情。如果由百货公司搬迁,将导致百货公司在该商场无法经营。而根据《合同法》规定,租赁物在租赁期间发生所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力。也即不论租赁商铺位拍卖转让给何人,百货公司原与房地产公司签署的《租赁合同》应当继续有效,租金、租赁期限等条件应当不变,只是商铺所有权改变后,百货公司向新的所有权人交付租金。法院不应责令百货公司未竞买得到商铺时限期搬迁。 银行则认为:房地产公司向银行借款时将商铺抵押给银行,并且经房地产管理部门依法登记。房地产公司不能还款后,法院判决银行依法享有抵押权,银行申请法院强制执行拍卖,是合法实现抵押权的方式。百货公司如不能竞买得抵押商铺,主张租赁合同继续有效,必然影响其他有意向购买该商铺的投资者竞买,可能导致无法拍卖成功。百货公司与房地产公司签订的《租赁合同》与银行无关,不能阻止法院的执行拍卖,如百货公司因此造成损失,可以向房地产公司要求赔偿,但不能以此对抗银行。 三、法院裁判要旨 法院经过执行听证开庭审理,在查明事实的基础上,依法作出了裁定,认为: 房地产公司向银行借款并以商铺抵押,其借款关系经法院生效判决。债务人未主动履行履行判决的,银行作为债权人可以向法院申请强制执行。银行对房地产公司提供作为借款担保的抵押商铺,经过房地产管理部门进行抵押登记,其抵押权合法有效,可以根据法律规定行使抵押权。百货公司与房地产公司签署了《租赁合同》,虽然根据其《租赁合同》约定以及《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力。”,但是银行的抵押权经合法登记,具有对抗第三人的法律效力,且其抵押权先于百货公司的租赁权成立,根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条规定,抵押人将已抵押的财产出租的,租赁合同对受让人不具有约束力。本院已经通知百货公司可以依法行使优先购买权,如果百货公司不能竞得抵押商铺,其与房地产公司签署的《租赁合同》不能继续约束新的抵押物受让人。百货公司提出因此遭受损失问题,属于另案法律关系,不属于本案审理范围,百货物公司可以另外向房地产公司提起诉讼,本院在此不作处理。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条,《中华人民共和国共和国民事诉讼法》等有关规定,裁定如下: 驳回百货公司异议,该案继续执行。 四、律师提示 从法院裁判可得知,百货公司的异议并没有得到法院支持,如果百货公司通过拍卖不能竞买到租赁商铺,百货公司只能向新的商铺所有人重新租赁,租赁条件则不能保障按原与房地产公司签署《租赁合同》的条件执行,如果新的所有人不同意租赁时,百货公司还必须终止营业,搬离商场而遭受重大损失。百货公司的请求为何不能得到支持?涉及到本案核心的法律问题:一项财产上设
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