抵押权与租赁权冲突问题研究.doc
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抵押权与租赁权冲突问题研究
万菊英陈美张海勇
当今社会,经济生活得到空前发展,人民的物质生活水平得到不断提高。然时至今日,房产对人们而言仍属于稀缺资源,因此,通过何种手段或方式使房产“物尽其用”以实现其最大利用价值,是人们关注之焦点。基于此,同一房产在存在数人不同的权利成为必然,而共存权利的冲突也就在所难免。同一房产债权与物权并存,通过物权的优先力可以解决冲突、物权与物权并存在,通过权利成立的前后时间解决冲突,唯物权与“债权物权化”的租赁权共存时,涉及“买卖不破租赁”、承租人优先购买权等问题,使这一类冲突比较复杂,值得研究。本文通过抵押权与租赁权共存的二类典型案例入手,分析二种权利冲突的形式及解决冲突的方式。
一、案例
案例1
王某于2003年3月22日将其的所有的一套房屋出租于李某,双方约定,租期为2年,租金每年1万元。同年7月8日,王某因手头缺钱,故向张某借了20万元,借款期为一年,并将该套房屋抵押给了张某。2004年8月12日,张某要求王某还款,王某因经商失败,无力偿还,双方协商后,王某同意房屋作价20万元以抵欠款,房屋归张某所有。同年9月,张某要求李某搬出房屋,李某声称王某抵押房屋时未履行告知义务,故抵押无效,况且租期未到,张某无权要求其搬出该房。同年10月,李某向提起诉讼,要求法院确认王某与张某的抵押合同无效,并以承租人优先购买权受侵害为由,要求确认王某与张某的买卖房屋的合同无效。
案例2
王某于2003年3月22日向张某借款20万元,约定借款期为一年,并将其所有的一套房屋作为抵押。同年7月8日,王某把其房屋出租给了李某,约定租期为2年,租金为每年1万元。2004年4月,张某向王某主张债权,王某因经商失败,无力偿还,双方经协商后决定,房屋作价20万元抵消王某的债务,房屋归张某所有。双方于同年7月办理了产权过户手续。8月,张某要求李某要么增加房租,要么解除租房合同。双方未协商一致,张某向法院提起诉讼,要求变更或解除合同。
二、抵押权与租赁权的冲突
抵押权首先是担保物权,是以确保债务清偿为目的的物权,以物的交换价值为内容,不是利用标的物本身的权利,而是专以取得标的
合同无效,因为出租人明知设立租赁权对抵押权有妨碍。在已抵押的物出租的情况下,除非抵押权人同意租赁权的存在,否则,抵押权人可以要求法院确认租赁合同无效的方式来消灭租赁权,以解决二种权利的冲突。至于,抵押权人何时要求确认租赁合同无效,是否只要抵押权人知道租赁权存在且租赁期限超过抵押权实现期限就可以主张?笔者认为,除非确有证据证明出租人与承租人恶意串通损害抵押权人的利益外,应在抵押权实现时主张确认合同无效。因为侵权行为的损害要求是现实的、确定的,在未至抵押权实现时尚不能确定租赁权是否必然有损抵押权;抵押人仍保有占有、使用抵押物的权利,出租只是把这些权利让渡于承租人,此种情形下的房产价值减少属于正常消耗,抵押权人负有容忍义务;承租人与出租人可以通过协商变更租赁期限。因此,如果一概确定租赁合同无效,无法有效的保护出租人、承租人的利益。
三、抵押权与优先购买权的冲突
《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。该条明确规定了承租人的优先购买权,该权利具有一定的专属性,只属于承租人拥有,且只在出租人转让其承租房屋这一法律事实出现时,承租人才拥有该权利。根据《担保法》53条规定,抵押权的实现方式包括以抵押物折价、以拍卖抵押物所得的价款受偿,或以变卖抵押物所得的价款受偿。无论何种方式,只要租赁权存在于抵押物上,承租人都有优先购买的权利。
已出租房屋抵押的情形,租赁权不受抵押权的影响,因此,在实现抵押权时,抵押权人又想通过抵押权取得抵押物时,抵押权就与优先购买权存在冲突。那么抵押权是否有优先于优先购买权的效力?从表面看,抵押权是物权,而承租人的优先购买权是主要依附于债权的租赁权,因此,抵押权具有优先力,也就是说,抵押权人可以凭抵押权优先购买抵押物。不可否认,优先购买权来源于租赁权,没有租赁权即没有优先购买权,但优先购买权有其独立的功能和保护目的,法律规定优先购买权并不在于保护承租人的租赁权,而是在于保护承租人获得租赁物所有权的一种机会,而这种机会对承租人而言就是一种法律明确保护的利益,任何侵害该利益的行为都构成侵权。由此可见,尊重承租人的优先购买权是出租人必须履行的义务,如出租人变卖、作价、拍卖租赁物以实现抵押权时,其未在合理期限通知承租人,构成对优先购买权的侵害,承租人可以以出租人违反法律规定为由要求法院确认出卖租赁物的合同无效。所以,抵押权人如想取得抵