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分析旅游地产的盈利模式——以华侨城和曲江新区为例 （转载） 一、案例1. 华侨城??? 现在对华侨城旅游地产的盈利模式进行分析。??? 经过二十多年的实践，华侨城成功开创了一种旅游与地产结合发展的全新而独特的经营模式——“华侨城模式”，这种模式应经成为旅游业和房地产业良性互动的经典范例，目前华侨城模式已经衍生出欢乐谷模式、三洲田模式、欢乐海岸模式三种具体的模式。??? 华侨城的模式具有突出特点：旅游开道、大规模综合开发、旅游和房地产良性互动、超前的科学规划。??? 华侨城的盈利模式——高利润是华侨城快速做强的驱动器。??? 华侨城目前的旅游盈利主要来自主题公园，包括欢乐谷、锦绣中华、世界之窗等。但这部分的盈利显然在华侨城的整个盈利只是凤毛麟角。随着香港迪斯尼扩建、上海迪斯尼获批，为应对竞争，华侨城将寻求新型的??利模式，拟向文化产业转型、启动商业巡演、动漫集合等一系列文化衍生消费产业链。1.地产盈利??? 按照权威周刊得到以下数据，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内约有200万平方米建筑面积尚待开发，若乘以5000元/平方米的毛利，总利润将达到100亿元。按照2003年开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年15万平方米，200万平方米建筑面积足够华侨城持续快速开发10年。??? “以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。”肖德中介绍，天鹅堡一期当时卖到8500元/平方米，而附近白石洲的房价只有6000元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘达到了6500元/平方米。除了房价整体上涨的因素，世纪华侨城主题公园的筹建对它的房价是有贡献的。波托菲诺项目中，2004年开盘的10万平方米天鹅堡二期均价达到了9800元/平方米，目前已经卖到10000元/平方米。??? 权威刊物所做的测算显示，华侨城旅游地产项目毛利润高得惊人：波托菲诺项目的楼面地价不超过1600元/平方米，加上400元/平方米的配套建设费用和2300-2500元/平方米的建安成本（高层建筑较高，多层建筑较低），再加上500元/平方米的其他成本杂???，项目总成本不超过5000元/平方米；以10000元/平方米的售价计算，波托菲诺毛利润在每平方米建筑面积50%以上。???? 波托菲诺每年为华侨城提供了15亿元以上的净利润，一举超过四大旅游主题公园年收入之和。也正是旅游地产的进入，才使一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区真正矗立在深圳湾畔。目前，华侨集团已形成总资产达200亿元、净资产近100亿元、年销售收入过100亿元的资产规模和合销售规模，累计向国家上缴税收达30亿元以上。2.旅游盈利??? 华侨城目前拥有19个大剧院，1000多名演员，7000多万次观众，这些数字都是让迪斯尼高层羡慕不已的。迪斯尼是先有电影，再开发主题公园、音像制品、舞台剧、消费品等其他盈利点，主题公园是迪斯尼的一个环节，而华侨城则是先有主题公园，由园内的演出逐步形成华侨城的演艺文化。??? 华侨城国际传媒演艺有限公司董事总经理林树森介绍，华侨城已创作了43台剧目，以往仅局限于在主题公园内演出，华侨城未来开发文化产业链的模式是：首先会建立一个创意演出内容团体，以内部严格竞标制度敲定内容。排演后，剧目不仅要在主题公园内演，还将与迪斯尼音乐剧一样，在全国甚至海外做??业巡演，扩大华侨城文化作品的影响力，也拓展演出的盈利渠道，接着，也会考虑如迪斯尼那样，出版华侨城各类演出的音像制品在公开渠道发售，甚至还考虑投拍电影。??? 华侨城模式是可以复制的，原因是：1）开发性带来了大量的低成本土地储备且升值空间巨大；2）旅游开发和复制迅速提升房地产的整体价值并获得可观溢价；3）造景开发模式有效解决了景区资源稀缺所带来的发展瓶颈和束缚；4）强大实力和诸多融资平台充分满足巨额资金需求。??? 华侨城的模式是可以持续的，是可以异地一致的，且未来复制或移植的空间较大，未来生命力依旧旺盛。1）未来欢乐谷的模式复制空间存在，但短期看来仍较小；2）三洲的模式仍存在较大的复制空间；3）欢乐海洋模式复制空间则更大。??? 但是华侨城的独特性一般企业难以完全复制，这主要是由于：1）旅游这块极具分量的敲门砖，一般企业不具有；2）大规模成片综合开发的实力和能力，一般企业并不具备；3）房地产与旅游良性互动，一般企业较难实现。??? “旅游+地产”的创新模式，为华侨城主题公园发展找到了解决长期投资与短期收益矛盾的方法。随后，华侨城控股公司先后进军影视传媒、旅游策划、歌舞演艺等文化旅游关联产业。现在，华侨城旅游已成功打造出一个以文化旅游业务为核心、旅游地产等关联产业为辅助的产业链条。 二、案例2.曲江旅游地产??? 谈完