华侨城─核心竞争力旅游地产开发模式.pdf

房地产智库.com 1+3的战略布局 华侨城地产制定了“1+3”全国战略布局： 以深圳本部为中心基地的珠三角区域发展 平台、以北京为中心的环渤海区域发展平 台、以上海为中心的长三角区域发展平台、 以成都为中心的西部区域发展平台。 上海 深圳 成都 北京 1 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 核心竞争力：“旅游”+“地产”开发模式 较强的土地出让谈判能力，廉价获取优质土地资源; 主题公园和商品房交替开发，通过先卖房回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题 公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘品质，提高销售单 价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢。 模式具有一定的可复制性，利于公司在全国的规模化扩张； “开发出售物业+投资持有物业”相结合，长期利益与短期利益平衡，降低公司经营风 险； “旅游+地产”下的资本支出与税收筹划，利于公司获取最大利润。 2 珠峰高度 8848 第 2页 @九舍会 › 房地产智库.com “旅游”+“地产”开发模式  首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。采用先卖房， 回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产 项目的价值，提升华侨城楼盘品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实 现房地产与旅游项目的共赢。 3 珠峰高度 8848 第 3 页 @九舍会 › 房地产智库.com “旅游”+“地产”开发模式下的低成本土地储备  与国内其它房地产开发企业不同，华侨城土地储备策略十分独特，即通过与当地政府协商 而不是主要通过公开拍卖的方式在国内主要城市获取土地储备。  公司在以低成本获取大面积土地储备方面占据着有利形势，因为多数地方城市政府都希望 吸引到“欢乐谷”等主题公园的投资以提升该城市形象并改善地区商业投资环境，因此愿 意以相对较低的价格出售土地。例如，成都华侨城项目的平均土地成本约为人民币500元/ 平方米左右，占其2009年初推出的公寓项目销售均价的不到10%。  A股主要房地产开发企业中，华侨城土地成本在销售均价中的占比最低！！ 4 珠峰高度 8848 第 4 页 @九舍会 › 房地产智库.com “旅游”+“地产”开发模式下的税收筹划  “旅游+地产”有利于公司在在资本支出和税收筹划上做有利安排。特别是在公司完成 资产的整体注入之后，将大幅提升公司的整体收益水平，因为它解决了市场对华侨城 利润增长的担忧。  以最受关注的土地增值税问题为例，在“旅游+地产”模式中，由于业务之间的关联性， 华侨城房地产业务的高售价其实是基于对旅游景区资源的高标准建设投入。  对于这样的问题，公