房地产经济法考试重点整理.doc

房地产经纪法重点 第二章 土地征收的法律制度 土地征收和征用的区别 征收：政府为了公共目的，强制取得他人土地所有权，并给予补偿的行为。 征用：紧急情况下的临时用地 征收 征用 后果不同 转移土地所有权 转移土地使用权 补偿标准、范围不同 青苗、安置补偿费等有明确规定 青苗、安置补偿费等物明确规定，按照实际情况确定 二、土地征收的审批程序 谁来审批 1、国务院审批高产优质农田，基本农田以外的、面积大于等于35公顷的耕地，面积超过70公顷的其他耕地。 2、其余土地省政府审批，报国务院备案。 三、土地征收的补偿 （一）土地征收补偿标准 1、土地补偿费 1）耕地：被征收前三年平均年产值的6-10倍 2）其他土地：由省级政府确定 2、地上附着物和青苗补助费 由省政府确定 新菜地的开发建设资金 城市郊区的菜地 安置补助费：对新增农业失业人员的安置补助 标准 1）需要安置的农业人口数=征地总量/人均耕地数量 2）补助标准 （1）耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍。 （2）每公顷安置补助费不超过耕地被征收前三年平均年产值的15倍。 （3）调整：按照上述补助标准支付不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费之和不能超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。 （4）其他土地由省级政府确定。 （5）农业人口的确定：征地时的现有农业人口、必须是农业户籍 第三章 土地使用权出让制度 一、土地出让审批权限 1、国务院审批：耕地1000亩以上、其它土地2000亩以上 2、省级政府审批：耕地3-1000亩、其它土地10-2000亩 3、县级政府审批：耕地3亩以下、其它土地10亩以下 4、市级政府的审批权由省级人大常委会做出决定 5、直辖市的区、县审批权限由直辖市政府决定 二、土地使用权出让合同 土地使用年限 1、住宅 70 2、商业旅游娱乐用地 40 3、其它 （1）工业 50 （2）教科文卫体 50 （3）综合及其它 50 违约责任 受让方应当按约定支付土地使用权出让金，60日内付清。逾期未支付，出让方可解约、索赔。 未按约定开发， 主管部门责令纠正，可根据情节给予警告、罚款； 超过约定动工日期满一年未动工，可以征收土地出让金的20%以下的土地闲置费； 超过两年未动工开发，可以无偿收回土地使用权。 三、土地使用权转让的条件 1、转让的土地必须是提高出让方式取得的。（划拨的土地可以出让，但是受让人必需向国家补交出让金、补签出让合同） 2、按合同约定的期限、条件开发、利用土地。 3、必须办理过户登记。 第四章 城市房屋拆迁制度 一、公共利益的界定 1、国防和外交需要 2、基础设施建设需要 3、公共事业需要：教科文卫体、文物保护 4、保障性安居工程建设需要 5、旧城区改建需要 二、 拆迁争议的解决方式 1、对征收决定不服 救济：申请行政复议、提起行政诉讼 补偿方案签订的签约期内无法达成一致的或房屋产权不明的，由征收部门报政府按补偿方案作出补偿决定；、对补偿决定不服，可申请复议或提起行政诉讼。 被征收人在合理法定期限内不申请复议、不起诉、不在规定期限内搬迁，由县级政府申请法院强制执行。 第五章 房地产转让制度 一、商品房转让条件 （一）出让的方式 1、双方具备主体资格。 2、转让的客体符合要求 （1）已按出让合同的约定支付全部出让金； （2）已取得土地使用权证书； （3）按出让合同的约定进行投资开发。 投资开发的要求： A：对房屋建设工程，要完成开发投资总额的25以上； B：成片开发； C：完成供排水、供电、道路交通等市政基础设施和公用设施建设，达到场地平整，形成工业用地或其他建设用地条件。 转让时房屋建成，应持有房屋产权证，否则交易无效。 改变土地用途，要经原出让人和规划部门的同意。 商品房预售条件 划拨方式 申请 国土局审批 签订出让合同：受让人办理出让事宜，交土地出让金，办理登记手续。 签订出让合同：原受让人与新受让人 在国土局办理转让登记手续 商品房现售条件 1、卖方具备法定资格/房开具备企业资质证书和营业执照 2、取得土地使用权证书 3、取得工程规划许可证、施工许可证 4、已经通过竣工验收 5、拆迁安置已经落实 6、物业管理方案落实 7、配套基础设施具备交付使用条件 8、公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度、交付日期 建筑物区分所有权中专有权 客体——专有部分，构成： 构造上具有独立性 功能上具有独立性 能够登记成为业主专有权的客体 行使专有权的限制 （1）行使权利不得危机建筑物安全 （2）不得损害其他业主的合法权益 （3）不得违反建筑物的使用目的对专有部分的使用 （4）业主将住宅改为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除危害、消除危险、恢复原状或赔偿损失