房地产估价师考试重点考点整理案例与分析a.docx

PAGE PAGE 14 房地产估价程序 估价程序作用：规范估价行为、保障估价质量、提高估价效率、防范估价风险 十个步骤:（PS.征收房屋还需要多一个步骤“公示初步评价结果”） 获取估价业务 以下情况不应承接业务： 超出本估价机构的业务范围（房地产估价机构资质与业务范围的关系） 一级：都可以做 二级：不能做-公司上市、企业清算 三级：不能做-公司上市、企业清算、司法鉴定 暂三：不能做-公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押 与自己有利益或利害关系 自己的专业能力无法胜任 估价业务有较大的风险 做过估价报告的应要求委托人先提供，除非是为了doublecheck，应劝说不要再做。若前份报告有问题，可以出具咨询意见请委托人要求原估价机构改正。原估价机构不改正，则可以承接该业务。 受理估价委托 步骤： 明确估价基本事项（估价目的、估价时点、估价对象、价值类型）和其他事项 起草估价委托书和估价委托合同 接受估价委托书和签订估价委托合同 以估价机构的名义统一受理，不可用个人，不可用分支结构名义 估价委托书： 估价机构起草，与委托人沟通，委托人出具给估价机构； 载明委托人、委托估价机构的名称、估价目的、估价对象、估价要求、委托日期； 重新估价需在委托书中注明。 估价委托合同： （1）作用：建立法律保护的委托与受托关系；明确委托人和估价机构的权利和义务；载明估价有关的事项 （2）内容：①委托人和估价机构的基本情况（委托人名称和住所、估价机构名称、资质等级和住所）②负责本估价项目的估价师的姓名和注册号（至少明确1名注册房地产估价师担任项目负责人）③估价基本事项（估价目的、对象、时点、价值类型）④委托人应提供的资料目录和数量（估价对象的权属证明、历史交易价格、运营费用和收入、开发成本及有关会计报表等）⑤估价过程中双方的权利和义务（估价机构和估价师应保守商业秘密；委托人应保证提供的资料是合法真实准确完整没有藏匿和虚报的，应协助估价师对估价对象进行实地查勘，搜集估价所需资料）⑥估价费用及收取方式⑦估价报告及其交付（类型、份数、交付期限、方式）⑧违约责任⑨解决争议的方法⑩其他需要约定的方式⑾合同签订日期 制定估价作业方案 包括： 拟采用的估价方法和估价路线 拟搜集的估价所需资料及其渠道来源 预计需要的时间人力和经费 估价作业步骤和时间进度安排 1、线条图（横道图、甘特图） 2、网络计划技术（计划协调技术、计划评审技术） 搜集估价所需资料 包括4类： 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区子市场的房地产价格有影响的资料 估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料 反映估价对象状况的资料 实地查勘估价对象 实地查勘：现存估价对象、已消失估价对象的原址、可比实例房地产 勘察内容：《案例与分析》P66-73 实地查勘记录表：查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员、查勘日期等；尽量要求委托人和被查勘房地产业主等当事人在实地查勘记录上签字或盖章确认。房屋征收估价应按有关要求，由房屋征收部门、被征收人、和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝的，应由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。 求取估价对象价值 包括3步骤： 分析估价对象价值 测算估价对象价值 判断估价对象价值 不同估价方法的测算结果之间有较大差异时应寻找原因，消除不合理的差异。比如房地产存在泡沫时，收益法和成本法一般会明显低于市场法的测算结果（抵押估价时出于谨慎原则就要排除市场法的结果，相反房屋征收估价就要采用市场法的测算结果），反之不景气时（抵押估价要采用市场法结果，房屋征收估价要采用收益法或成本法的结果）。不合理的测算结果可以先排除，余下的结果再综合为一个结果。综合方法（用简单算术平均、加权算术平均）要简要说明选中不同数学方法的理由。再此基础上还应考虑一些不可量化的价值影响因素。 撰写估价报告 详见《房地产估价报告》（含《估价结果报告》《估价技术报告》） 审核估价报告 估价报告内部审核记录审核结论：①可以出具、②适当修改后出具、③应重新撰写、④应重新估价。 估价报告内部审核表内容P75 交付估价报告 注册房地产估价师在《注册房地产估价师声明》上签字（打印姓名、注册号、并签名）（盖印章可选，但不得以印章代替签字） 估价机构在《致估价委托人函》上盖章；法定代表人或执行合伙人在《致估价委托人函》上签名并盖章，并注明致函日期。 一式三份，委托人两份，估价机构一份。 《估价报告接收单》签收。 估价资料归档 目的：建立估价档案和估价资料库。 必须归档：估价委托书、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录、估价报告。 可选归档：估价项目来源和接洽记录、估价中主要不同意见和估价结果重大修改意见