2025年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试历年真题常考点试题带答案.docx
2025年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试历年真题常考点试题带答案
卷I
一.单项选择题(共15题)
1.某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。
A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
正确答案：D,
2.某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（）评估。
A.商业用途
B.工业用途
C.估价师确定的用途
D.委托方确定的用途
正确答案：B,
3.鸿达公司的厂房位于甲市市中心，于1991年5月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为60年。鸿达公司于2011年5月将该厂房转让给A公司，转让后A公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为50年。自2011年5月30日起至2061年5月29日止，约定不可续期。2013年5月30日，A公司以该商业房地产作价出资成立合资公司，委托评估机构进行评估。
下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。
A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题
正确答案：D,
4.甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调査，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。
A.采光通风
B.建筑层高
C.内部布局
D.装饰装修
正确答案：A,
5.某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%—10%。本次估价的价值类型为（）。
A.快速变现价值
B.投资价值
C.谨慎价值
D.现状价值
正确答案：B,
6.因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（）。
A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估
B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估
C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估
D.该自建房屋己建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估
正确答案：A,
7.某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（）。
A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响
B.本次评估已