北京市某综合房地产项目市场可行性分析报告.doc

**（集团）股份有限公司 **国际花园项目市场可行性分析报告 PAGE 1 PAGE 1 第 一 部 分 市 场 分 析 1、 北 京 写 字 楼 市 场 北 京 主 要 商 务 中 心 概 述 北 京 是 全 国 政 治、 经 济、 文 化 中 心， 国 际 国 内 各 知 名 公 司 在 这 里 汇 集， 北 京 的 写 字 楼 无 论 从 规 模、 数 量、 档 次 都 具 有 自 己 的 特 色。 北 京 甲 级 写 字 楼 市 场 可 以 大 致 分 为 以 下 几 个 区 域 市 场。 中 央 商 务 区： 目 前， 普 遍 认 为 的 中 央 商 务 区 的 范 围 是 指 建 国 门 外 大 街 以 北， 朝 阳 门 外 大 街 以 南， 东 二 环 以 东 和 东 三 环 以 西 的 区 域。 这 一 带 主 要 位 于 朝 阳 区， 目 前 北 京 最 好 的 甲 级 写 字 楼 大 都 集 中 在 这 一 地 区。 同 时， 成 熟 的 商 务 氛 围， 比 较 完 善 的 酒 店、 高 级 住 宅 及 其 他 配 套 服 务 设 施， 以 及 紧 邻 使 馆 区， 使 得 该 地 区 成 为 大 部 分 跨 国 公 司 的 办 公 首 选 地 区。 燕 莎 商 圈： 该 区 域 市 场 位 于 朝 阳 区， 围 绕 在 机 场 高 速 路 和 东 三 环 的 交 汇 处。 对 于 那 些 希 望 靠 近 机 场 的 公 司 来 说， 这 一 区 域 是 非 常 受 欢 迎 的。 这 里 的 写 字 楼 集 中 了 北 京 市 场 上 最 先 期 开 发 的 项 目， 京 城 中 心、 发 展 大 厦、 燕 莎 中 心、 亮 马 大 厦 等 以 及 目 前 推 向 市 场 和 正 在 建 设 的 一 些 有 影 响 的 项 目。 中 关 村 地 区： 该 区 位 于 海 淀 区， 写 字 楼 分 布 主 要 集 中 在 白 颐 路 和 知 春 路 一 带。 越 来 越 多 的 高 科 技 及 电 脑 公 司 在 该 区 寻 找 写 字 楼， 以 求 能 够 享 受 该 区 提 供 的 优 惠 税 收 政 策、 靠 近 高 科 技 研 究 机 构、 方 便 招 纳 高 科 技 专 业 人 材 等。 随 着 这 些 公 司 不 断 迁 入 该 区 使 中 关 村 地 区 的 写 字 楼 获 利 甚 多。 2000 年 有 60,000 平 方 米 写 字 楼 供 应 投 入 使 用， 市 场 需 求 仍 十 分 强 劲。 预 计 2001 年 该 地 区 写 字 楼 的 总 供 应 量 应 在 300,000 平 方 米。 金 融 街 地 区： 该 区 位 于 西 城 区， 多 数 的 跨 国 公 司 认 为 该 区 距 北 京 东 部 的 商 务 区 距 离 较 远， 缺 少 国 际 性 的 商 务 氛 围。 因 而 该 区 的 主 要 需 求 客 户 来 自 国 内 的 金 融 机 构。 该 区 尚 未 象 世 人 所 期 待 的 那 样 发 展 成 为 国 际 性 的 金 融 中 心。 东 长 安 街 地 区 该 区 主 要 位 于 东 城 区， 写 字 楼 主 要 分 布 在 长 安 街 沿 线。 东 方 广 场 的 建 成 将 使 它 成 为 该 区 房 地 产 物 业 的 焦 点。 东 方 广 场 写 字 楼 供 应 量 为 300,000 平 方 米。 北 京 写 字 楼 市 场 分 析 供 应、 空 置 和 吸 纳 量 在 过 去 五 年 里， 甲 级 写 字 楼 的 存 量 有 了 大 幅 度 的 增 长。 到 2000 年 末 甲 级 写 字 楼 总 供 应 量 为 254 万 平 方 米， 它 们 在 各 区 的 分 布 比 例 如 下： 北 京 甲 级 写 字 楼 区 域 分 布 Chongwen Chongwen 1.5% Dongcheng 19.9% Chaoyang 50.5% Xuanwu 1.4% Xicheng 13.3% Haidian 13.4% 北 京 的 甲 级 写 字 楼 市 场 发 展 自 1995 年 后 出 现 下 滑， 空 置 率 激 增。 主 要 是 由 于 需 大 于 供 的 形 势 急 剧 向 供 大 于 求 的 方 向 转 变 造 成。 直 到 1999 年 下 半 年 随 着 需 求 增 长 的 强 势， 这 种 市 场 境 况 才 得 到 改 善。 北 京 甲 级 写 字 楼