对我国房产公司房地产成本管理控制探析.docx

对我国房产公司房地产成本管理控制探析 摘要：房地产业作为国民经济体系中的重要支柱行 业，它的发展对整个经济体系的发展有着非常重要的影响。 房地产业的主要成本包括工程所用土地开发成本以及施工、 营销成本。对成本控制的管理水平决定着公司的发展前景 和经济效益。本文针对我国房地产业当前的发展状况和房 地产成本控制管理水平的调查分析，发现一些当前急需解决 的问题，并针对这些问题提出相关的建议和成本控制的管理 方法。 关键词：房地产；成本管理控制；方法 随着我国房地产业的不断发展，我国也相应出台了一些 相关的对房地产业的相应控制法规和政策。随着新的发展形 势，对房地产业的成本控制和管理水平提出了更新的要求， 这就要求对新政策、新法规有深刻的理解，重视对房地产公 司成本的控制与管理，不断创新工作方法，以适应高速发展 的市场需求。 1?房地产公司成本管理中的问题 1.1成本核算对象的设立不规范。 在成本的管理中要实现有效的管理，首先就要确定其管 理的目的物，只有这样才能做到有的放矢，有所作为。房地 产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应 的核算对象。例如在商品房的建设中，可以按照合同以及工 程的名称在开发成本科目中设立不同的 成本核算目标或对象，而在实际工作中部分房地产公司 往往将原本属于同一个个工程的项目分成了若干个成本核 算对象，不仅增加了核算人员的工作量也导致了成本项目费 用的管理不能真实反映项目资金投入的实际情况，使所提供 的成本资料缺乏真实性和科学性，以至于企业的经营决策失 去了可靠依据。 1.2成本费用分摊不合理。 房地产成本的支出有着诸多方面，对其具体的支出如果 缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加，形成资金的 无形浪费。例如在用于拆迁的商品房成本中某些企业就没有 严格遵循实际的用途废品资金，在不同对象的同一费用支出 上就存在着相关科目不安规定进行分摊，形成了成本费用分 摊的随意性。这种分摊的随意致使房地产企业的工程成本的 核算脱离了企业生产经营的实际需要，就难以及时提供真实 完整的成本资料。 3账物不一致。 由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面，因而其财 务管理就显得极其重要，一套完善的制度规范对于实现其合 理高效的财务管理有着非常重要的作用。在现实工作中一些 企业在购买以及自建拆迁用房和商品房内部调拨或划转自 用以及后期的销售环节中，没有制定完善的管理制度和监督 体系，进而导致了账目与实际物品数量的不一致，严重削弱 了其财务信息的有效性和真实性。这些管理上的混乱，带来 了成本核算不真实，也使得成本管理缺乏可靠依据。 4工程成本核算的依据无法及时取得。 房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效 的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票，并在此基础 上进行核对。由于施工单位在出具发票时需要缴纳企业的营 业税和附加税以及企业所得税，而对工程已经基本完工但房 地产企业不能及时支付款项的，就不给开发票。因而加入房 地产公司没有及时取得施工单位给予的有效发票，就无法进 行工程成本的核算，也就进一步影响了整个成本核算的真实 性和有效性，使企业在经营决策上缺乏有效的信息支持，阻 碍了企业成本核算的有序进行，也在一定程度上影响了企业 核心竞争力的有效提高。 对房地产成本控制与管理提出的相应方法和设想 要想保持强有力的市场竞争力，就要加强房地产的成本 管理控制。而要实现成本管理控制的有效执行，就要对各种 成本模块逐一分析、管理。 2.1获得土地使用权成本管理。 获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的 成本、补偿费用、拆迁费用、土地契稅等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也 要加以重视。 2工程施工前期成本管理。 工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等， 设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管 理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成 本的预算和管理。 2. 3工程建安运行成本管理控制。 大于10万元的项目采用公开招标的形式，小于10 万元的项目采用比选的形式，是降低成本的最重要环节；招 标前一定要对标书中的主要材料做市场调查，标书中主要材 料一定要约定三个左右的品牌。(2)关于钢材价格的控制， 对于一年开发大于40万平方米的房地产公司一年的钢材 使用量按2万吨计算，如果将钢材价格和经销商锁定，钢 材一项的成本降低就会超过1000万元，也许比我们开发一 个小楼盘的利润还会多。(3)关于税收，我们国家的税收政 策或左或右的情况比较多，如果能请税务系统的给我们做一 个税务筹划的话，也许税务这一快也能为我们降低成本提供 新的亮点。(4)关于楼盘的优化，做为房地产公司一定要有 自己的设计团队, 自己的设计团队, 对于楼盘外观及户型在不断完善的同时一