2011年房地产新政精解.ppt

开工面积 数据来源：根据房地产业中长期发展动态模型测算 （3）施工面积 预计2011年全国商品房施工面积为47.6至48.3亿平米，比2010年增长17.3%到19.1%。 图：1997-2011年全国商品房施工面积及其增长率 图：1997-2011年全国商品房新开工面积及其增长率 投资 数据来源：根据房地产业中长期发展动态模型测算 （5）房地产开发投资 预计2011年全国房地产投资为56224至57038亿元，比2010年增长16.5%到18.2%（1998年来复合增长率为24.1%）。 图：1997-2011年全国房地产投资及其增长率 35个大中城市特别是住宅市场受影响更大，价格结构性下调 根据“房地产中长期发展动态模型”，预计2011年全国商品房销售面积约为9.6-10.1亿平方米，同比下降3%-8%，住宅销售面积下降5-10%，降幅更加显著。 销售面积 销售金额 销售均价 商品房 住宅 商业地产 商品房 住宅 商业地产 商品房 住宅 商业地产 2011年预测上限 -3% -5% 17% -4% -8% 15% -1% -2% -1% 2011年预测下限 -8% -10% 11% -12% -15% 6% -4% -5% -4% 2009年 44% 45% 28% 77% 81% 53% 23% 25% 19% 2010年 10% 8% 32% 18% 14% 44% 7% 6% 9% 数据来源：CREIS中指数据、 一线城市销售面积下降约27%-31%，二三线城市下降约10-15%，其他城市基本平稳；35个大中城市销售面积占比下降是均价（结构性）下降的主要原因。 　 销售面积 销售金额 全国 一线 二三线 35个城市合计 其他 全国 一线 二三线 35个城市合计 其他 2011上限 -3% -27% -10% -13% 3% -4% -23% -5% -11% 3% 2011下限 -8% -31% -15% -17% -3% -12% -29% -13% -18% -5% 2010 10% -29% 4% -3% 19% 18% -15% 20% 6% 35% 2009 44% 52% 48% 49% 40% 77% 96% 75% 82% 70% 2008 -15% -34% -21% -24% -8% -16% -32% -18% -24% -4% 注：35个城市指直辖市、省会城市、计划单列市（不含拉萨），其中北上广深为一线，其他为二三线。 Value system 城市：一二线城市受影响最大，三四线城市发展稳健 量跌价稳 量价平稳 量价增长 一线城市 二线城市 三线城市 四线城市 一线城市：作为调控的重点，投资购房比重大，但市场供应有限需求总量较大，总体量跌价稳；二线城市：为本次调控扩大区域，但地方细则相对温和、刚需比重较大，受冲击力度小于一线城市，短期内有一定波动，但波动幅度较小，长期来看总体量价平稳；三四线城市：房价相对较低、发展潜力大、受政策调控影响小，市场总体量价上升，将成为企业扩大市场规模、分散经营风险潜力的重要扩张区域。 图：2010年35个大中城市住宅销售面积增长率 产品：投资性需求大幅下降，同时殃及改善性需求，商业地产几乎不受政策限制 2006-2010 年全国各类物业销售面积增长率 2010年热销项目的价格相对水平继续下行 高端市场 商业地产 普通住房 政策影响更大、自身波动更加频繁，竞争更趋激烈 不受调控政策影响，面临更多发展机遇 自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，首次置业的中小户型、中低价位产品受影响不大 各方影响：2011年新政改变相关各方预期和行为，此前的博弈平衡将被打破 新 政 地方政府 中央政府 开发商 金融机构 购房者 开发企业：2011年将更加紧张，自筹资金能力至关重要 地方：明确“房价控制目标”，落实限购政策 金融机构：预计新增房贷下降30% 购房者：各类需求都将受到抑制 中央：保八无忧，高举调控大棒 地方政府：“不择手段”达成“房价控制目标”，巧妙灵活落实限购规定 资料来源：财政部、中国房地产指数系统 图：2005-2010年全国土地出让收入与地方财政收入比值 “不择手段”达成“房价控制目标”： 减少或暂停高端项目的入市和签约（上海、北京2010年即采取类似措施）； 房价上涨目标设定的较高，如重庆调控目标“房价涨幅三个不超过” ：GDP、职工收入、人均收入； 巧妙灵活落实限购规定： 制定政策时即比国八条松：如成都、青岛、南宁等地仅限在主城区（国八条要求为全市范围内），其中成都对外地购房者的纳税证明无年限要求； 部分城市房屋备案系统不充分，家庭住房情况认定不严。 金融机构：2011年房地产类贷款将下降30%，还