物业管理第四章 物业服务市场.ppt

第四章 物业服务市场;第四章 物业服务市场;第一节 物业服务市场概述 ;物业服务市场包括三层含义： 第一，市场交换的商品是物业服务。 第二，市场交换关系的主体是业主和物业服务企业。 第三，价值规律和竞争规律是物业服务市场的基本规律。 ;（二）物业服务市场的特点 1．非所有权性 2．生产与消费的同步性 3．服务品质的差异性 4．服务的综合性和连锁性 5．服务需求的伸缩性 ;（二）市场客体 市场客体是指在市场中用于交换或出售的对象。物业服务市场上的市场客体是物业服务，是一种无形的商品。具体来说物业服务企业提供的常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务三大类型。 ;（三）市场机制 物业服务市场机制是价格机制、供求机制和竞争机制三者之间相互制约、相互作用的结果，它调节着物业服务市场的各个方面。 1．价格机制 2．供求机制 3．竞争机制 ;三、物业服务市场的管理 所谓物业服务市场管理，是指有关管理部门按照社会经济发展的客观规律和物业服务市场发展的目标、方向，运用法律、行政、经济以及宣传教育等手段对物业服务市场交易对象及交易过程中的全部经济关系进行调控、指导、监督、服务等管理工作。 ;（一）物业服务市场管理的内容 1．对物业服务市场交易主体的管理 2．对物业服务市场交易客体的管理 3．对物业服务行为的管理 4．对物业服务价格的管理 5．对物业服务合同的管理 6．对物业服务信息的管理;四、物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式 （一）委托代理关系 在委托代理关系中，主体有代理人、被代理人和相对人。 具体到物业管理的实践中，代理人是物业服务企业，被代理人是业主或业主大会。相对人则有两类：一是各类相关的专业公司，如房屋维修公司、设备维修公司、绿化公司和清洁公司等。物业服务企业与各专业公司签订各种合同，以满足被代理人的需求。二是分散业主（相对于业主大会）和承租人（相对于产权所有人）。物业服务企业代表业主大会或大产权人与分散业主或承租人签订房屋使用合约，以规范他们使用物业的行为。;（二）委托代理的实现形式 要实现物业服务市场中的委托代理关系，必须有相应的形式，这种形式一般是通过物业服务的招投标并签订前期物业服务合同或物业服务合同来实现的。;第二节 物业服务招标投标;（一）物业服务招投标的原则 1．公开原则 2．公平原则 3．公正原则 4．合理原则;（二）物业服务招投标适用的法律法规 全国人大常委会 1999年颁布的《中华人民共和国招标投标法》 国务院 2007年修订的《物业管理条例》 原建设部2003年6月颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 ;（三）物业服务招投标的特点 1．早期介入的特点 2．阶段性的特点 3．不确定性的特点 （1）最适合的物业管理方案不易确定。 （2）由于是早期介入，物业本身具有某种程度的不确定性，这就给招标书和投标书的编制带来一定的困难，如共用设备、设施的布局、选型将影响公共能源费的测算等。 ;二、物业服务招标 （一）招标主体 1．开发建设单位（开发商） 《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，前期物业服务招投标，由开发建设单位主持。 2．全体业主和业主大会 当业主共同决定不设立业主大会时，招投标主体为全体业主。当业主共同决定设立业主大会、选举业主委员会时，在业主大会成立以后，业主大会就成为物业服务招投标的主体。 3．其他物业所有权人 其他物业所有权人作为物业服务招投标的主体，通常指的是物业只有一个或少数几个产权人的情况。 ;（二）招标方式 1．公开招标 公开招标又称为无限竞争性公开招标，是指招标人通过报刊、电视、网络等各种媒体向社会公开发布招标公告，邀请所有符合投标基本条件且愿意参加投标的物业服务企业参加投标的招标方式。 2．邀请招标 邀请招标又称有限竞争性招标，由招标人以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的若干物业服务企业发出招标邀请，参与竞标。邀请招标又称有限竞争性招标，由招标人以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的若干物业服务企业发出招标邀请，参与竞标。 3．协商招标 协商招标又称为议标，是指招标人不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担的投标人，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。 ;（三）招标程序 1．准备阶段 （1）成立招标机构 （2）编制招标文件 （3）确定标底 2．实施阶段 （1）发布招标公告（或投标邀请书） （2）组织资格预审 （3）召开标前会议 （4）开标、评标与定标;3．结束阶段 （1）合同的签订与履行 （2）资料的整理与归档 ;三、物业服务投标 （一）投标原则 1. 真实性原则 所谓真实性，即投标书内容要真实，