物业管理理论与实务-04第四章.ppt

第四章业主与业主大会3/13/20251EditedbyZ.M.Gu

第一节业主一、业主的含义业主是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房屋土地管理机构登记注册，且现有记录说明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。3/13/20252EditedbyZ.M.Gu

第一节业主业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人〞和“区分所有权人〞区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一局部，就专有局部享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同局部，按其专有局部的比例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主；独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组织。3/13/20253EditedbyZ.M.Gu

第一节业主业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态：业主单独拥有的物业业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业，即公共部位公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，决策权主体应该是全体业主。3/13/20254EditedbyZ.M.Gu

第一节业主二、业主的权利和义务〔一〕业主的权利1、按照物业效劳合同的约定，接受物业管理企业提供的效劳2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规那么的建议4、参加业主大会会议，行使投票权3/13/20255EditedbyZ.M.Gu

第一节业主5、选举业主委员会委员，并享有被选举权6、监督业主委员会的工作7、监督物业管理企业履行物业效劳合同8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用10、法律、法规规定的其他权利3/13/20256EditedbyZ.M.Gu

第一节业主〔二〕业主的义务1、遵守业主公约、业主大会议事规那么2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4、按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金5、按时交纳物业效劳费用6、法律、法规规定的其他义务3/13/20257EditedbyZ.M.Gu

第一节业主三、业主自治管理“自治〞即自己治理，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的?物业管理条例?的主导思想之一。〔一〕业主自治管理的组织形式1、业主大会2、业主委员会3.业主小组〔二〕业主自治管理的方式1、自主管理方式2、委托管理方式3/13/20258EditedbyZ.M.Gu

第二节业主大会制度一、业主大会及会议召开流程〔一〕业主大会及职责业主大会是由物业管理区域内全体业主组成物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体方法由省、自治区、直辖市制定一个物业管理区域成立一个业主大会一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主大会划定为一个物业管理区域的建设工程分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业应当成立业主大会3/13/20259EditedbyZ.M.Gu

第二节业主大会制度业主大会的职责〔1〕制定、修改业主公约和业主大会议事规那么〔2〕选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作〔3〕选聘、解聘物业管理企业〔4〕决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施〔5〕制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度〔6〕法律、法规或者业主大会议事规那么规定的其他有关物业管理的职责3/13/202510EditedbyZ.M.Gu

第二节业主大会制度〔二〕召开业主大会会议的程序l、会议筹备工作业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票〔选票〕、核实业主情况2、发布公告业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告3/13/202511EditedbyZ.M.Gu

第二节业主大会制度3、征询意见或投票表决