第四章早期介入与前期物业管理制度.doc

早期介入与前期物业管理 早期介入 简述早期介入的概念。 答：早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。（早期介入是在物业竣工之前，而不是在物业施工之前的物业管理咨询活动） 简述前期物业管理的概念。 答：前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘完成物业服务企业之间的物业管理阶段。（前期物业管理是从物业承接查验开始，而不是从物业竣工验收开始，业主大会选聘完成物业服务企业之间的物业管理阶段）（竣工验收是政府行为，而承接查验是物业服务企业的行为） 3、简述早期介入与前期物业管理的不同之处。 答：早期介入与前期物业管理是不同的，主要表现在： （1）一是服务的内容不同。早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。（早期介入是一种咨询活动，前期管理是物业管理服务） （2）二是服务的对象不同。早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用，前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。（早期介入的服务对象是建设单位，前期物业管理的服务对象是全体业主） 4、简述早期介入的必要性。 答：（1）对建设单位的好处 在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介入活动，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题。减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行； （2）对物业管理和对业主的好处。 在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。 5、简述早期键入的作用。 答：早期介入的作用有： (1)优化设计，（优化设计） （2）有助于提高工程质量，（提高质量） （3）有利于了解物业情况，（了解情况） （4）能够为前期物业管理做充分准备，（做好准备） （5）有助于提高建设单位的开发效益。（提高效益） 6、简述早期介入的内容。 答：早期介入在可行性研究阶段、规划设计阶段、施工建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段，早期介入的内容是各不相同的。 （一）可行性研究阶段。 内容： （1）根据物业建设项目及目标客户群的定位确定物业管理的模式；（确定物业管理模式） （2）根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；（确定服务内容） （3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；（确定服务质量） （4）根据物业管理成本初步确定物业管理服务的收费标准；（确定收费收费） （5）设计与客户目标相一致并具备合理价格性能比的物业管理框架性方案；（确定管理方案） 方法和要点： （1）组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。（提供专业意见，进行总体规划） （2）除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。（定位档次、考虑成本） （3）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。（综合能力强的管理人员） （二）规划设计阶段的内容： （1）就物业的结构布局、功能方面提出建议；（物业本身） （2）就物业环境及配套设施的合理性、适应性提方面出建议；（物业外部） （3）就设施设备的设置、选型及服务方面提出建议；（物业内部） （4）就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出建议。（物业公共配套） （三）施工建设阶段。 内容： （1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷（shangque商讨）及时提出并落实整改方案。（整体施工方面） （2）配合设备安装，确保安装质量。（设备安装安装方面） （3）对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。（装修方面） （4）熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反应的内容。（地下工程方面） 方法和要点： （1）派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录、并就有关问题提出意见和建议。（进驻现场） （2）仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。（仔细记录） （3）物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工监理工作。（掌握分寸） （四）销售阶段。 内容： （1）完成物业管理方案及实施进度表；（完成管理方案） （2）拟定物业管理的公共管理制度；（拟定管理制度） （3）拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；（拟定收费标准） （4）对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；（培训人员） （5）派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；（咨询服务） （6）将全面早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物