学习情境三 物业早期介入和前期管理.ppt

第三单元 如何进行早期介入和前期管理 【学习目标】 了解早期介入的基本概念与实际意义； 掌握早期介入的方式和内容； 掌握竣工验收的工作内容和工作过程。 了解接管验收物业应具备的条件和资料 熟悉接管验收的程序、内容和标准 【技能目标】 能够参与早期介入事务和对物业进行竣工验收的工作 工作情景一： 君安物业管理公司刚通过招投标取得骏景花园的物业管理权，现须安排一批工作人员进驻小区进行早期介入工作，你作为早期介入的负责人负责早期介入的工作。一天刚毕业的大学生小陈向你咨询有关早期介入的工作事项，请你从早期介入的工作内容及作用上告诉小陈。 工作情景二： 一天，小陈又过来找你咨询有关问题，他说：“早期介入弄明白了，但是对于什么是前期物业管理他不是很明白”。请你告诉他什么是前期物业管理，以及在这个阶段要做哪些工作，如何区分早期介入和前期物业管理。 一、物业管理早期介入的概念 指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。 二、早期介入的作用： 完善物业的使用功能 改进物业的具体设计 能更好地监理施工质量 为竣工验收和接管验收打基础 便于日后对物业的管理 （一）项目可行性研究阶段 1.介入形式：提供专业咨询意见，对未来的物业管理进行总体策划 2.主要工作内容： 根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式； 根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； 根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准； 根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准。 3.注意事项 在此阶段除对物业档次定位外，还要考虑物业的使用成本 物业管理模式要和业主的生活水准、文化需求相一致； 要完成此阶段物业管理的工作需要对市场准确把握和深刻认识，同时具备知识面广、综合素质高、策划能力强的高级人才。 （二）规划设计阶段 1.主要内容 就物业的结构布局、功能方面提出改进建议； 就物业环境设计、配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议 提供设备、设施的设置、造型及服务方面的改进意见； 就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求提出意见。 2.注意事项 一定要站在已确定的目标客户的角度上来看待和考虑问题，将业主、物业建设单位与物业管理企业的利益相结合。 所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求 （三）建设阶段 1.介入形式：派出工程人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。 2.主要工作内容 就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案； 配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量 对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见； 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设方向，特别是设计中及今后竣工资料里面没有反映的内容，从而为今后的物业管理打下良好的基础。 3.注意事项 此阶段既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法； 要特别强调记录的作用。 （四）销售阶段 1.主要工作内容 售楼现场提供咨询服务； 印发有关资料和制度 宣传并展示未来物业管理企业状况 督促物业建设单位与业主签订《前期物业管理服务协议》 对收集到的材料进行整理、分析，成立管理处。 2.注意事项 有关物业管理的宣传及承诺一定要合法并实事求是； 宣传方式应灵活多变。 四、前期物业管理 1、前期物业管理的含义 是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。 《物业管理条例》相关规定： 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。 业主临时管理规约应当在物业销售前向物业买受人明示。物业买受人在签订物业买卖合同时，应当对业主临时管理规约予以书面承诺。 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。 2、前期的物业管理的主要内容 （1）建立管理机构 （2）设计管理模式，制定管理制度 （3）招聘人才，培训上岗 （4）深入工程建设施工现场，熟悉物业概况 （5）参与物业竣工验收，为接管验收做准备 （6）重点开展物业的接管验收工作，筹办交楼 （7）业主入伙、装修管理 （8）逐步展开日常的管理工作 （9）成立业主委员会 3、早期介入和前期物业管理的区别 早期介入是前期物业管理的重要铺垫；前期物业管理是后期物业管理的基础；后期物业管理是前期物业管理的工作延续。 五、物业接管验收 一、竣工验收的含义 竣工是指该物业的工程项目经过建筑安装施工以后，达到了该工程