伟业顾问：北京天竺别墅区水木兰亭内廊商业街营销思路汇报.ppt

个案分析 优势 ●与周边所有的项目相比（京温商城等），百荣的平面交 通、立体交通发达，铺于铺之间的走廊较为宽敞。 劣势 ●前期许诺有经营公司进行管理，但目前已经试营业了，物 业公司却依然未确定，导致租户和发展商之间产生纠纷。 苏州邻里中心描述 ? 邻里中心综合考虑市场需求和自 身特点设立特色服务，如，邻里 中心贵都大厦增设了商务办公 房，邻里中心师惠大厦增设了 “假日酒店”。 苏州邻里中心评析 苏州工业园邻里中心是在 相当规模消费人群（常住居民8万户）/ 有明确需求/ 针对消费人群为常住人口的特点/ 即要保证服务的多样性，又要发挥综合 商业的规模效应 应运而生 小结 ? 商业街需借鉴苏州邻里中心 以生活配套为基础，根据需 求的 差异化设立特色功能的原则 北京市场典型项目调查 百荣、碧溪家居广场、朝外MEN、韩SHOW、第五大道、木樨园 世贸商业中心、西贸中心、北京财富中心、万达广场、华贸中 心、华悦国际、建外SOHO、理想国际大厦、兴隆家园（龙尊 宝）、珠江骏景（千针街）等项目。 个案分析 项目名称 位置 开发商 物业公司 商业面积 韩SHOW 朝阳区甘露园1号 北京华森房地产开发有限公司 待定 18000平米 单位面积 50-180平米 物业费 15元/月/平 使用率 米 67.1% 个案分析 ●“韩SHOW”是“朝阳无限”项目的底商，项目总开发面积23万平米，商业面积18000平 米，总营业楼层：4层（B1-3F）。 ●是具有鲜明韩国特色的百货业商铺，由韩国现代百货集团进行统一的经营管理。 ●韩国现代百货集团统一商业地产项目的经营业态，把持30%的经营业态的控制权， 70%对外出售的商铺仍然由百货统一管理，这样韩SHOW百货公司可以最大程度降低 先期对固定资产的资金投入，而将大部分精力放在百货经营方面，却仍然拥有整 个商场的最大控制管理权。 付回报 个案分析 售价 22000元 销售方式 小单位包 租，提前给 销售比率 入住时间 未知 10月31日 销售条件 回报率 准现房 包租10% 交房，年 底开业 个案分析 业态分布 F1：化妆品、珠宝、鞋； F2：女士专门卖场； F3：小家电、韩国商品。 个案分析 ●3年内业主将按照合同获得每年10%的回报，3年后将根据市场行情重 新签订合同。倘若此时业主对回报率不满意，可以选择将商铺按照购 买原价退回或续签合同。这一销售方式得到了客户的认可。 ●由于韩国现代百货集团统一管理，整体有韩国服装（商业业态）做 支撑，因此客户感觉回报有保证。 ●“韩SHOW”百货则通过北京（中国）华海投资担保有限公司进行合同担 保，百货经营方付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则 由投资担保公司进行相应的赔偿。 个案分析 优势 该项目的业态组合和商业包 装到位，有多个专场，每层 都有主题，有些类似于商场 的规划。 韩SHOW一次性付款九九折， 按揭无折扣。一次性付款每 半年返一次租金，按揭付款 按月给付租金。 个案分析 项目名称 位置 开发商 物业公司 朝外MEN 朝外大街 北京成荣房地产开发有限公司 北京朝外门购物商场有限公司 商业面积 物业费 1万平米 单位面积 使用率 11－100平米 54.4% 个案分析 ●朝外MEN为北京怡景园国际公寓二期，包括写字楼、公 寓、底商、总建筑面积12万平方米，商业部分2004年3月7 日正式开盘发售 。商业部分为项目底商：地下一层、地 上二层。 ●怡景园一期商业在推广初期定为整租或整卖，销售成绩 很不理想；改为“老番街”后，按小面积切割，产品得到了 市场认可。 ●投资型业主出租后回报可达21元/平米*天（起），回 报率达10%（起）。 个案分析 售价 6-8万元/平 销售方式 米 小单位，自 营、包租 销售比率 入住时间 100％ 2005年6月 销售条件 回报率 现房 10％ 个案分析 业态分布 B1：美食街； F1、F2为服饰和小商品。 个案分析 优势 ●距商务中心区（CBD）一步之遥，毗邻泛利大厦、丰 联广场、钱柜等知名商务建筑群。 ●一期“老番街”的成功出租产生了很高的投资回报率。 使二期买家充满信心。 ●小分割总价低，平均总价40-50万，降低了投资门 槛。 ●准现房销售，此前经过公寓、写字楼近一年的推广， 积累了大量意向客户。 ●强大的媒体攻势，在市场产生轰动效应。 个案分析 项目名称 位置 开发商 物业公司 华贸中心 朝阳区西大望路6号 北京国华置业中心 第一太平 商业面积 1.8万平米 单位面积 8