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物业管理基础服务内容 2011年6月17日 一、什么是物业？ 二、什么是物业管理？ 三、物业管理企业？ 四、物业管理的内涵？ 五、物业管理服务的内容？ 六、物业管理企业的资质划分？ 七、物业管理企业的组织形式。 一、物业的概念 物业是指建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施、设备和场地。其中各类房屋是指住宅小区、综合商住、别墅、高档写字楼、商业大厦、宾馆、饭店、工业厂房、仓库、学校、医院等；配套设施、设备是指房屋内外各类设备、公共市政设施等；场地是指和房屋相邻的庭院、绿地、道路等。 由此可见，单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业，物业应是房产和地产的统一。 二、物业管理的概念 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 物业管理企业的特征： 1、是独立的企业法人； 2、属于服务性质企业； 3、具有一定公共管理性质的职能。 四、物业管理的内涵 1、物业管理的管理对象是物业。 2、物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人。 3、物业管理的属性是经营。 物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形商品——劳务与服务。 五、物业管理服务的内容 1、环境卫生的打扫及绿化的管理； 2、公共设施、设备的维修养护； 3、公共秩序的维护及消防的管理； 4、业主档案、资料及房屋建筑图纸的管理、保存； 5、房屋装饰装修管理； 6、其他管理服务事项。 环境卫生及绿化的管理 1、园区内共用绿化、园艺小品等的管理和养护； 2、公共环境的卫生清洁、业主专属所有权以外的房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运（不含建筑装饰垃圾收集和清运）。 公共部位及设施、设备的维修养护 1、共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等。 2、 共用设施设备是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的设施设备，包括共用的上下水管道（自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道）、雨水管、水箱、加压水泵、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、化粪池、楼道、邮政信箱、避雷装置、电子对讲、防盗门、红外线周界报警系统、物业管理区域的外围护栏、围墙和共用设施设备使用的房屋等。 公共秩序的维护及消防的管理 1、协助公安部门维护本物业公共区域内的（即小区规划红线以内，业主入户门以外）公共秩序（不承担人身、财产的保险、保管责任）； 2、做好消防教育宣传工作，加强消防培训及演练，积极配合当地消防部门做好消防安全的防范工作。 3、对本物业区域内的交通状况进行管理，确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅（不承担人身、财产的保险、保管责任）。 业主档案、资料及房屋建筑图纸的管理、保存 1、对本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、资料进行管理； 2、对业主及非业主使用人的档案资料进行管理。 房屋装饰装修管理 1、依照相关法律法规及物业管理部门装饰装修管理有关规定，对本物业装饰装修进行管理； 2、按《装修须知》及建设部《房屋装饰装修管理规定》执行。 3、收费标准：按《房屋装修管理服务协议》执行； 其他管理服务事项 1、向业主提供对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护； 2、向业主和使用人提供各类特约有偿服务； 3、根据本区域内的情况和特点，开展形式多样的社区服务及商务服务； 六、物业管理企业资质划分 1、一级资质 注册资金：人民币500万元以上； 物业管理专业人员不少于30人，其中中级以上职称的人员不少于20人； 物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书； 管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算技术的百分比之和不低于100%； 1）多层住宅：200万平方； 2）高层住宅：100万平方； 3）独立式住宅：15万平方； 4）办公楼、工业厂房及其他物业50万平方； 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 2、二级资质 注册资金：人民币300万元以上； 物业管理专业人员不少于20人，其中中级以上职称的人员不少于10人； 物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书； 管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算技术的百分比之和不低于100%； 1）多层住宅：100万平方； 2）高层住宅：50万平方； 3）独立式住宅：8万平方； 4）办公楼、工业厂房及其他物业20万平方； 建立并严格执