管理工具之十二企业资产评估工具包.pptx

管理工具之十二 企业资产评估工具包一、有形资产基本评估方法市场法收益法成本法评估方法的选择1、市场法 定义——类似资产成交价格信息估测涵义 思路——直接比较和类比调整 应用——直接、有说服力 有活跃的公开市场 ——排除了个别交易的偶然性基本前提 功能可比——用途、性能类似 有可比的资产交易 市场条件可比——供求关系、竞争状况、交易条件等 成交时间 ——近期、影响可调整 选择参照物——三个以上→避免特殊、偶然因素影响 房地产——地理位置 选择比较因素 ——对评估值影响大的 机器设备——技术水平 基本程序 对比指标、量化差异——数量化、货币化 调整差异→ 初步评估结果 综合分析确定评估值——可将参照物调整值平均基本程序+有关指标 资产的功能——功能好则价值高 外观、结构等实体特征+工艺水平等质量 影响因素 市场条件——供求关系等市场变化 交易条件——交易批量、交易动机、交易时间 其他——具体因素如设备制造厂家等 直接比较法 ——单因素+可比性要求高+应用少具体评估方法 评估值=参照物成交价*（评估对象某特征/参照物某特征） 类比调整法—— 多因素+难度大+应用广 评估值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值 市价类比法=参照物售价*功能差异修正系数*…交易情况修正系数 评估值=参照物成交价*（评估对象生产能力/参照物生产能力） 功能价值法 可利用生产能力等功能指标 评估值=参照物成交价* （1+价格指数） 价格指数法 评估对象和参照物的时间因素差异 考虑并仅考虑评估对象和参照物的新旧程度差异具体市场法 成新率价格法 评估值=参照物成交价*（评估对象成新率/参照物成新率） 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） 评估值=参照物成交价*（1-价格折扣率） 市价折扣法 只适用于仅有交易条件差异 —— 快速变现 利用参照物的成本市价比率 成本市价法 评估值=评估对象现行合理成本*（参照物成交价/参照物合理成本） 评估值=评估对象年收益额*参照物市盈率 市盈率乘数法 主要适用于企业整体价值评估2、收益法 定义——预期收益的现值涵义 思路——预期收益还原、本金化、折现、将利求本 应用——易接受（预期产出能力、获利能力） 预期收益——可合理预测（主、客观影响因素）+可货币化基本前提 折现率or本金化率（所承担的风险） ——可预测（行业or地区 or企业风险 ）+可货币化 预期获利年限（评估对象的寿命）——可预测 + 搜集并验证相关数据——经营前景及风险、财务状况、市场形势等 测算预期收益 基本程序 预测折现率or本金化率 折现 +分析确定评估值基本程序+基本参数 是未来收益而非历史或现在收益 收益额——正常情况下 （如净利润、净现金流量、纯收益等） 是客观收益而非实际收益 即期望投资报酬率 基本参数 折现率=无风险报酬率（常指国库券利率）+风险报酬率 是将未来有限期预期收益折现的比率（无限期称本金化率） 收益期限（年）——根据资产条件和相关法规、合同测定 按期限——有限期收益+无限期收益具体评估方法 按金额——等额收益+非等额收益（等差、等比） 无限期 P = A / r +B/ r2 （r 0） 递增 有限期P =（ A / r +B/ r2 ）[1-1 /（1+r） n ] –B/ r*n /（1+r） n 纯收益呈等差级数B 无限期 P = A / r -B/ r2 递减 有限期P = （A / r -B/ r2） [1-1 /（1+r） n ] +B/ r*n /（1+r） n 无限期 P = A /（ r - s） （r s 0） 递增 有限期 P = A /（ r - s） [1-（1+ s /1+r） n ] 纯收益呈等比级数s 无限期 P = A /（ r +s） 递减 有限期P = A /（ r + s） [1-（1-s /1+r） n ] P = A / r [1-1/（1+r） t ] + P t / （1+r） t预知第t年的价格P t纯收益t年前（含t年）不变 r 03、成本法 定义——重置成本 - 贬值 涵义 思路——重建或重置被评估资产 公式 ——评估值=重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值 应用 ——数据信息易取得 继续使用or