第六章房地产信托2009.ppt

房地产金融 学时：32 学分：2 课程性质：限选 任课教师：周霞 第七章 房地产信托 第一节 房地产信托概述 第二节 房地产信托业务类型 第三节 房地产投资信托 何谓信托？ “信”即信用，“托”即委托。 《中华人民共和国信托法》中将信托定义为：“委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。” 房地产信托 是指各类专营或兼营的房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关财产或将其委托资财运用于房地产行业的信托行为。 信托的起源 信托的发展：始于英国，繁荣于美国 在美国：信托关系突破了个人之间的信任关系，发展成为由公司进行组织的契约形式，即专业信托。 1822年美国“农民火灾保险与放款公司”开始兼营以动产和不动产为对象的信托业务，后改名为“农民放款信托公司”，成为最早出现的一家专业信托公司。 1865年南北战争结束后，信托公司开始经营有价证券，从此具有了金融机构的性质。 19世纪中叶 ，英美的信托制度开始在国际范围内流传。 我国信托业发展：初步发展阶段（1918－1948年） 20世纪初伴随西方政治、经济势力入侵输入中国。 1913年日本在大连首次设立信托株式会社。 1917年民营的上海商业储蓄银行在上海的总行首家设立了“保管部”，正式标志近代中国民营信托业的兴起。 以上海为中心迅速刮起了一股“信交风潮”，刚刚兴起的中国信托业经历了由急剧繁荣到急剧衰落的畸形发展过程。 从1928年开始到抗日战争爆发前夕，重新得到了恢复和发展 1937年抗战全面爆发，广大西南和西北地区有了信托机构，上海出现了伪金融信托机构，民营信托业再现畸形“繁荣”。 我国信托业发展：停滞阶段（1949－1978年） 1947年5月27日，上海解放，旧中国的信托业被人民政府接管，经过清理整顿、合营改造，最终成为社会主义银行业的一部分。 在逐步建立的计划经济体制下，信托存在的客观条件消失，至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被全部停办。 我国信托业发展：恢复阶段（1979－1981年） 1979年以中国国际信托投资公司的成立为标志，中国的信托业得到恢复，地方性的国际信托投资公司也相继组建。 1980年起银行也开办了信托业务。之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银行原先的信托业务，行业主管部门也纷纷办起各种形式的信托投资公司。 从此，中国信托业迅速发展起来。但是短期内的迅速发展产生了资金分散、功能定位不清晰、创新乏力、违规机构多等诸多弊端。 我国信托业发展：五次整顿阶段（1982－2001） 第1次整顿（1982年）:当时基本建设规模过大，其中信托贷款所占比重较大。为了加强对信托投资业务的管理和改良基建投资行为，中国人民银行决定对信托行业进行整顿。 第2次整顿（1985年）:起因是 1984 年以前大量使用信托方式进行信贷活动，而信托资金来源却不明朗，金融信贷过快增长易造成失控。人民银行发布《金融信托投资机构管理暂行规定》，明确框定信托资金来源。 第3次整顿（1988年）:此前信托投资公司数量飞速膨胀，“三乱”（乱集资、乱拆借、乱贷款）现象严重，国务院决定整肃金融环境，开始全面清理各级人民银行越权批设的信托投资公司。 第4次整顿（1993年）：信托公司存在高息揽存等违规行为。主要事件为“中农信” 1994 年被关闭，“中银信”被广发行接管。此次整顿促成四大国有银行与信托脱钩。 第5次整顿（1998年）:1999年3月，国务院宣布第五次清理整顿开始，原则为“信托为本、分业经营、规模经营、分类处置”。监管层本着“坚决把信托办成真正的信托，不让有问题的公司留下来 ”的态度，将众多规模小、资不抵债的公司撤消， 2000 年存在的 239 家信托公司最终被批准重新登记的控制在 60 家以内。 我国信托业发展：规范发展和转型阶段（2001年至今） 2001年起，陆续颁布《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》等一系列法律法规。 2003年，第十届人大通过了国务院机构改革方案，规定信托机构由新设立的银行业监督管理委员会直接监管。 2007年银监会主持修订了《信托公司管理办法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》（即“信托新两规”）对现有的55家信托公司开始了新一轮的调整，促使信托公司在2010年1月1日过渡期结束前，逐步实现运作模式由原有的融资模式向资产管理模