房地产投资第六章.ppt

　气球贷款(balloon loan) 定义：所谓“气球贷款”，又称大额尾付贷款或飘浮式贷款，是指在贷款期内的每期偿还额都低于月等额偿还方式计算的还款额，因而，最后一次还款额大大高于以前的历次还款。最后的一笔付款，就像气球一样“头小尾大”，被称为“气球付款”或“飘浮式付款”（balloon payment） “气球贷款”改变了按照传统贷款期限来计算月供的还款方式。比如购房者申请5年的贷款，但每月还款数额可以根据自己与银行约定的期限按10年、20年或30年计，然后剩余钱款到最后一个月一次性付清。 气球抵押贷款有两个贷款期限。一个是实际贷款年限，一般是短期的（如3至7年），当这个实际贷款年限到期时，借款人需要一次性支付所有贷款余额；另一个是名义贷款年限，一般是长期的（如15年至30年），借贷双方通过谈判定下名义贷款年限，以此年限按照等额本息方法来计算该贷款的每月还款额。 案例分析　 某购房者向银行贷款30万元购买一套住房，期限15年，年利率6%，月偿还系数是普通等额本息贷款月偿还系数的70%，问贷款到期后，该购买者应一次性偿还多少？ 解： 第一步，计算按月等额本息偿还系数（MC）及标准还款额（A）： 所以，A＝300000X0.008438=2531元 第二步，实际偿还系数（MC1）及实际月偿还额（A1）: 实际月偿还额A1＝300000X0.00675＝2025 第三步，计算最后一次支付的还款额： 在气球贷款中，每月少偿还额部分应按等额支付序列计算其终值，其计算公式是： 式中，（A0）――每月少偿还的金额　 　　　　　　F――年金终值 同时，最后一次还款额还应加上该期的实际偿付额（A1），那么，最后一次还款额为： 结论： 因此，选择“气球贷款”，借款人前期支付压力小，例如，5年期“气球贷款”的月度还款额比5年期普通贷款的还款额少了约70%，房贷者月供压力大大减轻。尽管末期的支付压力很大，需要一次性偿还较大的剩余本金和利息。 如果借款人考虑短期房贷，并有提前还款的需求，可以考虑“气球贷款”。 不过，“气球贷款”月供支付的大部分都是利息，实际支付利息其实比普通贷款的利息要多几万元。 可见大额尾付贷款对于借款人而言，好处在于每月还款额比标准等额本息方式低得多，但却比标准等额本息方式的利息支付多得多。此外，最后的一次性支付贷款余额可能对借款人在财务上造成巨大负担。 由此可知，虽然这种方式仍然属于固定利率方式，但它已经具有可变利率方式的某些特点。 不过，“气球贷款”月供支付的大部分都是利息，实际支付利息其实比普通贷款的利息要多几万元。 可见大额尾付贷款对于借款人而言，好处在于每月还款额比标准等额本息方式低得多，但却比标准等额本息方式的利息支付多得多。此外，最后的一次性支付贷款余额可能对借款人在财务上造成巨大负担。 由此可知，虽然这种方式仍然属于固定利率方式，但它已经具有可变利率方式的某些特点。 　逆向年金抵押贷款（RAM） 产生背景： 在市场经济国家里，人们主要是通过各种长期抵押贷款形式取得住宅，因此为了拥有属于自己的住宅，人们通常要辛勤地工作几十年。而当他们真正完全拥有自己住宅的全部产权之后，他们也将逐渐步入晚年。 调查表明，住宅基本上是人们一生中最主要的财产，许多老人一方面可能拥有一个属于自己的漂亮的住宅，但另一方面，退休之后的收入水平与年轻时相比却大大降低，面临着“有房没钱”的生活问题。 人口老龄化：一个地区或国家60岁或65岁以上人口的数量超过该地区总人口数的10%，即进入老龄化社会。 2006年6月1日零时，我国60岁以上老年人口总数为14657万，其中，城市老年人口4019万人，占27.5%；农村老年人口10619万，占72.5%。 2002年老龄化比例为11.6%。远高于世界其他国家水平。 2050年，我国老年人口抚养比例将由本世纪初的20%上升到超过50%，几乎不足两个劳动力人口就要负担一个退休人口，而国际标准的合理负担就低于20%。 为了帮助消费者实现跨时预算平衡，使普通消费者在一生中实现大致均衡的消费水平，盘活老年人的住宅资产，人们设计了一种所谓逆向年金抵押贷款方式（reverse-annuity mortgage，RAM）。 逆向年金抵押贷款（RAM） 定义：这种抵押贷款方式与通常的抵押贷款是相反的。通常的抵押贷款是借款人在贷款初期得到一笔大数额的现金流入，在以后的贷款期限中按月偿还。 而逆向年金抵押贷款实际上是把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用（相当于贷款的每月等额还款额，或称年金），其间不需还款。这类贷款期限固定，通常不超过10年。如果在此期间老人去世则可以提前清偿贷款。如果10年后，老人仍然健在，则可通过出售住宅或其它办法清偿贷