实物期权在房地产估价中的应用.PDF

15 3 Vol.15 No.3 第 卷 第期 洛阳工业高等专科学校学报 2005 9 Journal of Luoyang Technology College Sept. 2005 年月 杨若晶，张 丽 (郑州航空工业管理学院，河南郑州450015) : 与传统房地产估价方法相比，实物期权方法考虑了项目投资中管理柔性和战略投资的价值，是一种更为科 学的估价方法。本文在对房地产投资估价中的期权特性进行分析的基础上，用实物期权理论对房地产投资中的等待 期权进行估价，并通过案例分析说明其在实际中的应用。 : 期权定价；实物期权；房地产估价 : F293.33 : B : 1008-8814(2005)03-0049-02 期权定价理论产生于1973 年，并在此后得到逐步地完 估价和决策方法提供了更加科学的理论基础，可以用于不 善和发展，它主要是对受基础金融产品价值波动影响极大 确定条件下的投资定价，这与现行的房地产估价方法有较 1 的金融期权进行定价研究。期权价值的核心是权利和义务 大不同。各类估价方法的适用性和局限性如表所示： 的不对称。在随后的理论和实践发展中，人们逐步认识到 1 期权定价的本质是对更广泛意义上的“或有索取权”的权 贴现现金流 相对估价法 实物期权法 估价法 利价值进行分析确定。因此，期权定价理论也逐步由金融 将投资项目 领域进入实物投资领域。 1977 年，Myers 教授首次把期权 根据某一变量 分解为若干 房产价值等于 定价理论引入项目投资领域，认为管理柔性和金融期权具 其预期未来全 考察同类可比 实物期权的 定义 资产的价值， 组合，利用 部现金流的现 有一些相同的特点，并提出把投资机会看作增长期权的观 值之和 以对一项新资 金融期权理 产进行估价 论对房产进 念，但有别于金融期权的是，项目投资中的期权是以实物 行估价 资产为基础的，因此被称作实物期权，它包括项目投资者 存在大量可比交 适用于不确 在投资过程中所拥有的一系列非金融性选择权（推迟或提 现金流量可预 易实例，且市场 定条件下的 适用性 测，市场条件 在平均水平上对 投资定价问 前、扩大或缩减投资、获取新的信息等等）。实物期权定 较为确定 其的估价是客观 题，偏重于 价方法除了考虑传统意义下以现金流时间价值为基础的项