房地产长期投资估价中蕴涵的实物期权研究.PDF

维普资讯 最 黼 境 中 冒 房 地 产 估 价 师 实物期权研究 文 ／珠海公评房地产估价有限公司 的资产。本文所指的房地产投资是指 来。期权的总价值 (期权费)=内在 王廉锋 黄永东 刘城浩 非金融证券化的房地产投资，即房地 价值+时间价值。内在价值=MAX 目前对投资估价应用的主流理论 产开发投资和置业投资。 实【值，0】，而时间价值是关于潜力的 方法DCF就是对未来现金流量按风 (二)期权、期权价值、实物期权 价格，离到期日越远，时间价值越大 险因子一 贴现率折现得到的未来现 期权是一种金融衍生工具。是双 ③。而卖权价值则是买权价值的镜 金流量的现值。但传统的现金流贴现 方签订的合约，合约中的一方有权利 像。 法一般只适用于短期的、确定性较高 而没有义务去做某件事情——通常是 所谓实物期权，从战略投资角度 的一次性投资，而对于投资周期长， 买入或卖出某种标的资产。期权分为 出发，一个投资项 目的决策往往是分 较高不确定性和高进入门槛的房地产 买权和卖权两种基本类型。买权赋予 阶段进行的，即序贯决策(sequential 开发和置业投资该理论存在较 decision)，每一个子项 目代表一 大的缺陷，它忽略了房地产投资 摘要：实物期权的提出与投资决策有着密切的联 个决策阶段。管理者的决策不 可能存在的不可逆性和延迟期 系，它是金融期权在公司理财领域的一种扩展。通常采 仅仅发生在当前时刻，而是贯 权的价值，容易造成对投资项 目 用的贴现现金流法对于决策中不确定性和灵活性的处理 穿于项 目实施的全过程，发生 的价值低估。 上存在着明显的缺陷和不足。房地产长期投资的价值可 在每个子项 目的起始时刻，不 针对上述问题，本文结合国 以应用延迟期权、扩张期权和复合期权来估价。 同的决策点既代表上一个子项 外诸多学者提出的应用实物期 关键词：房地产投资；实物期权；不确定性 目的结束也代表下一个子项 目 权理论来进行投资估价的方法， 的开始。所以，在每一个决策 对实物期权理论应用于房地产投资的 购买者 (也称期权持有者)从期权的 点，在根据前面各阶段决策的实际结 估价决策作一些有益的