深圳市保障性住房发展思考.doc

深圳市保障性住房发展思考 ——“城中村”是保障性住房的重要出路 当前，全国各地都在大规模开展“城中村”改造，大批农民房被拆除，同时房价持续走高，由此引发众多社会问题。近期参加了规划年会，也重点听了一下“城中村”改造和保障性住房方面的报告和论坛，有所体会，也拿深圳的情况和大家探讨，从中有所悟。在探讨的过程中，发现大家普遍认为“城中村”也有其“可爱”的一面。“城中村”很大程度上弥补了当前保障性住房体系的缺陷。一定意义上，“城中村”是解决保障性住房建设的一剂良药，是保障性住房的重要出路之一。 深圳保障性住房发展现状及存在的问题 （一）土地资源紧缺，保障房选址困难 深圳土地资源异常紧缺，难以拿出大规模土地建设保障性住房，尤其是在福田、罗湖两区。同时保障性住房需求较大，因此导致保障性住房的选址大多位于原关外地区，且主要分布在基础设施不完善地区。由于交通和生活的不便利以及生活成本较高，无法满足低收入者的需求，导致部分保障性住房遇冷的尴尬处境。 （二）保障性住房建设推进缓慢 保障性住房建设资金大，以2011年为例，我市的保障性住房建设指标为6万左右套，面积400万左右平方米；而保障性住房建设利润低，市场缺乏动力，因此保障性住房的建设进度非常缓慢 （三）保障性住房体系不完善 我市保障性住房主要包括安居型商品房、经济适用房、廉租房等。安居型商品房主要保障了高级人才，经济适用房、廉租房的用户主要面向企事业等中等收入者，而低收入者的保障没有得到明确落实。 保障性住房的分配体系存在明显缺陷，急需住房保障的社会底层无能力购买，中产无资格购买，而富人有能力买，但没必要保障。 （四）“城中村”承担了社会底层的居住功能 据了解，大部分出租车司机、饭店服务员、家政人员、超市服务人员、建筑工人、服装销售员、保安员、蔬菜零售小贩以及刚毕业的大学生，都住在或曾经住过“城中村”，这部分人员的工作基本上涉及到深圳市民的衣食住行等基本生活，是整个城市的基石，同时收入又比较低，因此这些人员是住房保障的重点对象。而现有的住房保障体系，很难覆盖到这些人员。 “城中村”作为保障性住房的可行性分析 （一）经济层面。 “城中村”房租低廉，可降低城市底层人员的生活成本，有利于吸纳劳动力资源。一旦城中村被拆除建成商品房，势必造成房价上涨，居住成本增加，从而引起劳动力成本上升，那么物价上涨，生活成本提高将再所难免，劳动力资源将流失，劳动力紧缺，劳动成本将提高，如此恶性循环，对于城市发展造成严重负面影响。另外大部分“城”中村都具有区位优势，交通便捷，节省交通成本，适合低收入者居住。 （二）社会层面。 当前城中村改造引发众多社会问题，一方面拆除农民房难度大，拆迁困难，上访、自焚事件层出不穷，另一方面中低收入者无房可住。因此，城中村的改造可以适当减缓，部分质量达标的，可作为保障性住房。 （三）资源层面。 深圳市土地资源非常紧缺，居住用地规模，尤其是保障性住房用地供应日趋减少，选址困难。 现有的保障性住房在难以拆除的情况下，将其纳入保障性住房体系，可以缓解土地资源紧张局面。 （四）安全因素。 目前城中村作为保障性住房的较大疑问就是安全方面，尤其是消防问题。当前技术发展迅速，生产适合城中村的小型消防车已经出现，且消防问题也可以通过“农民房”的适当修整解决，而非拆除。 （五）产权方面。 城中村从产权方面考虑，属于非法的，因此也常被成为“小产权房”或者“农民房”。具不完全统计，深圳目前共有35.69栋“农民房”，面积高达3.92亿平方米，如果将这些“农民房”全部拆除，难度可想而知，对于总的社会成本来讲，也是非常高昂的，也是不现实的。引入三资的理念，质量较差的农民房，可以列入拆迁范围，质量较好的，可以直接纳入保障性住房，质量中等的，经过改造，列入保障性住房。 保障性住房发展的建议和措施 （一）完善保障性住房体系。将农民房纳入保障性住房体系，用于保障社会底层人员的住房需要，建设安居型商品房、经济适用房、廉租房、现有“农民房”为主的保障房体系。 （二）推行税收和租金补贴。对于纳入保障性住房体系的农民房，给予税收减免，对于中低收入者，给予租金补贴。 （三）保障性住房应实行“只租不售”或者“多租少售”的规则。 （四）制定“城中村”发展规划，对适合用于保障性住房的城中村给予保留，并对其进行分等定级，按照级别不同，给予不同的发展政策。