第五章收益法解析.ppt

第四节 资本化率的确定 2、安全利率加风险调整值法 安全利率加风险调整值法又称累加法，是以安全利率加上风险调整值作为资本化率的方法，其基本公式为： 资本化率＝安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠。 安全利率可选择一年期国债利率或一年期定期存款利率。 例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率： 安全利率 2.25％ 投资风险 4.00％ 缺乏流动性 1.00％ 管理负担 1.00％ 投资优惠 - 2.00％ 资本化率 6.25％ 2、安全利率加风险调整值法 3、投资收益率排序插入法 将社会上各种类型的投资及其收益率找出，按收益率的大小从低到高的顺序排序，制成图表，估价人员再根据经验判断所要评估的不动产的资本化率应该落在哪个范围之内，从而确定所要求的资本化率的具体数字。 投资类型如：银行存款、贷款、国库券、商业债券、股票、保险 收益率 低风险投资 高风险投资 风险 收益率与投资风险的关系 二、资本化率的求取方法 无风险回报 国债 商业债券 优先股 普通股 土地所有权 固定租金 市场租金 不同投资的风险与回报 收益率 风险 4、复合投资收益率法（投资组合法） 二、资本化率的求取方法 资本化率（R） =贷款比例×抵押贷款资本化率 +自有资金比例×自有资金收益率 =M×RM+（1-M）×RE RM＝还本息额/抵押贷款额≠贷款利率 将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率。 下列几点有助于理解上述公式： ①可以把购买房地产视作一种投资行为：房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。 ②购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，特别是在房地产与金融紧密联系的现代社会，所以有： 抵押贷款额＋自有资金额＝房地产价格 ③房地产的收益相应的也有这两部分来分享，即： 房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益 ④于是有： 房地产价格×资本化率＝抵押贷款额×抵押贷款利率＋自有资金额×自有资金收益率 ⑤于是有： ＝贷款价值比率×抵押贷款利率＋（1－贷款价值比率）×自有资金收益率 例题：某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8％，自有资金要求的年收益率为15％，则该类房地产的资本化率为： 目录 ro＝M·rM+(1－M) ·rE ＝70％×8％＋（1－70％）×15％ ＝10.1％ * 第五章 收益法 房地产估价 思考与 练习题 本章 教学要求 本章主要 内容 【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解收益法的理论依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率的求取方法 。 【教学重点及难点】收益法的计算公式及应用 。 【教学内容与时间】①收益法的原理、计算公式、收益与资本化率的确定（4学时）；②应用举例（2学时） 【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以适当的课堂和课下练习。 首页 第五章 收益法 第五章 收益法 第一节 收益法的基本原理 第二节 收益法的计算公式 第三节 净收益的确定 第四节 资本化率的确定 第五节 收益法的派生方法 第六节 收益法运用举例 首页 收益法又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，其英文名称为income approach或income capitalization approach，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。 第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念 二、收益法的理论依据 预期原理，即未来收益权利的现在价值。 按照收益法评估的房地产价格，相当于这样一个货币额，如果把它存入银行就会源源不断地得到与某一房地产的净收益相当的利息收入，即此时房地产的价格就相当于这一货币额，即： 利息额（净收益）＝某一货币额×利率 房地产价格＝净收益／利率 第一节 收益法的基本原理 三、收益法的特点和适用范围 2、适用范围 1、特点 适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。通常由于其理论依据强而应用很广。例如，广泛用于土地租赁、商业、工业等房地产的估价。但对于无收益的房地产估价不适用。 （1）具有严格的理论基础。即地租地价理论