第五章 收益还原法.doc

第五章收益还原法

[学习目标]

了解收益还原法的理论依据和适用范围，房地产纯收益、还原利率及收益年限等概念的含义，熟悉求取不同类型房地产纯收益的方法，掌握还原利率及收益年限的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。

[案例导入]

估价业逐渐市场化楼市存无限潜力看好后市

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(草案)》公开征求意见于今年9月27日正式完成，正式实施细则择日公布。旧城改造动迁如何补偿，这个敏感的话题又让人们将关注的目光焦点落在了房地产估价行业上。新浪乐居本次有幸专访了上海城市房地产估价公司总经理许军，他对于估价这个专业且又神秘的行业进行了深入解读，并站在估价的角度就目前房地产市场的走势提出自己的观点。

估价专业始于80年代21世纪行业走向市场化，房地产评估行业虽与百姓日常息息相关，但相对房地产其他领域而言相对陌生，了解估价定义的人甚少，对此许军笑称：“估价行业实属‘低调’。”他介绍道，房地产估价的标准定义为，接受委托人的委托对房地产价格提供专业意见，并为此承担法律责任的活动，由此也可以看出，房地产估价也与一般咨询性的估价有所区别。

实际上，房地产估价行业是随着改革开放市场经济的发展孕育而生。许军解释说，早在80年代整个上海房产市场形成后，估价也开始逐渐发展起来，所以就专业而言，估价并非一个新名词。

而随着房产市场的不断完善，在94年时，城市房地产管理法确定了两项与房地产估价相关的制度。这两项制度具体内容分别针对房地产估价制度、一级房地产估价人员的资格认证制度，许军笑称：“就行业的诞生来说，估价行业是一个标准的90后。”

同时，许军指出，整个估价行业真正的市场化过程是在2000年以后。2000年国务院发布有关估价改制要求文件，要求中介鉴证类企业在2000年以后改制为市场化机制，并且从名称，人员，财务和相关的职责方面都有所改变。从而估价行业转变成目前所能见到的这样一个市场化公司。

而在谈及估价行业在日常生活中所发挥的作用时，许军表示，虽然估价行业的“年纪较轻”，但是估价与日常经济活动等各方面都有着紧密联系。他举例称，从房地产市场的最前期土地，到最终产品诞生的整个过程中，房地产估计行业在各个环节中都发挥着作用。而目前市民们买房过程中，需要估价行业帮助的部分也日益增加，包括抵押贷款，房地产交易，对资产进行处理以及有些鉴证类需求，这些都需要进行评估。由此，许军总结认为，估价行业在市民们的经济生活中占据着举足轻重的地位。

对于自己的企业在房地产估价行业占据了较为重要的地位，许军表现的十分谦逊，他认为企业的发展与企业特点有关，且与企业所有员工的努力是分不开的。

许军介绍道，企业是2001年由上海市房地产评估中心改制出来的，其前生属于事业单位，改制后才变为企业，而目前企业与政府部门及相关机构仍存有一定的关联。同时，他补充表示，通过自身的努力和在估价领域的一些研究，近年来企业也获得了不同领域客户的认可支持，在资质方面也取得较好的成绩。

而实际上，上海房地产估价限公司中有部分特点都是之前改制出来的，不仅延续了原先事业单位的一些特点，同时还对原先体制中的弊端部分做出调整改进。另外，企业从现代企业管理制度的角度来理解企业并提出做估价要有客观，独立，公正的立场，许军表示，从某些程度上而言，这个立场也影响到了企业的一个精神。

“在整个企业经营过程中，我们也做了一些别人不愿做的，但我们觉得很有价值的事情。这些事情可能不能带来短期的利益，但会影响长远的管理和发展。包括了我们对房地产数据库的建设以及对于人才的培养。我们企业最早实行人员内部培养规章制度，并且为每位员工制定成长规划，人才的发展对于企业而言是相当重要的。”许军分享道。

在谈及今年9月27日正式完成的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(草案)》公开征求意见时，许军显得颇具心得。他表示，此次征收管理条例与此前区别最大的地方在于征收的主体明确为政府，即政府为征收人，而此举使征收管理工作有了较大的改观。而该条例内在精神则体现了整个条例对于私有财产权益的保护，并体现了尊重精神。该条例明确作为被征收人的所有相关权益都应该得到补偿，相比之前的相关条例，显得充分许多。

而这也从另一方面体现目前房地产市场的发展。“对于房价的认识要有一个大的理解背景。”许军如是说道。他解释道，经济发展的水平提高使房地产价格、市场完善度及繁荣度也提高到了一定的水平。

许军总结表示，中国前三十年的房价走势由外部因素造成，经济因素，制度因素和政治因素，对房价推动力较强。将来面对的更多是内部因素，房地产本身的特点，区位和权益因素，未来房产会是不断细化、细分的市场，价格变化不但是由宏观环境决定，在相对成熟的市场环境下，每