土地增值税2012年6月.ppt

土地增值税 本章内容：本章共六节： 　　第一节　概　述　　第二节　征税范围、纳税人、税率　　第三节　转让房地产增值额的确定　　第四节　应纳税额的计算　　第五节　减免税优惠　　第六节　申报和缴纳 第一节　概　述 一、概念　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 二、特点 　　 （一）以转让房地产取得的增值额为征税对象 　　（二）征税面比较广 　　（三）采用扣除法和评估法计算增值额 　　（四）实行超率累进税率 　　（五）实行按次征收 第二节　征税范围、纳税人和税率 一、征税范围 　　土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 （一）征税范围的一般规定 　　1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。　　 　　2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。 　　3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税 。　 这里的赠与仅指下列两种情况： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 　　（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》国税函[2007]645号 【例题】下列各项中，应征收土地增值税的是（　）。A.个人之间互换自有居住用房地产B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产　　C.抵押期满权属转让给债权人的房地产　　D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产　 【答案】C 【例题】下列行为中，应当征收土地增值税的有（　）。　　A.将房屋产权赠与直系亲属的　　B.由双方合作建房后分配自用的　　C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的　　D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的　　  E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的 【答案】CE 二、纳税人 《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 【例题】下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（　）。A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让办公楼的事业单位D.继承房产的子女 【答案】D 三、土地增值税四级超率累进税率 【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。A.30% 　　B.40%　　C.50% 　　D.60%　 【答案】A 【解析】增值额与扣除项目金额的比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。　 第三节　转让房地产增值额的确定 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 增值额＝转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额 一、收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。 二、扣除项目的确定 （一）转让新建房屋及建筑物 （二）转让旧房及建筑物 （三）转让未开发的土地使用权 （一）转让新建房屋及建筑物 1.取得土地使用权所支付的金额 2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本） 3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用） 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部确定的其他扣除项目（专门针对房地产开发企业）    1.取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的地价款”可以有三种形式（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，