《房地产公司工程部项目管理工作手册》.doc

广州芳村－XXX房地产发展有限公司 工程部项目管理工作手册 自2009年12月起施行负责人： 日期：2009年12月 项目管理工作手册提要 管理架构 建设单位管理成员与职责 施工单位项目管理架构 监理单位管理成员与职责 设计单位成员与职责 工料测量师成员与职责 承建单位成员与职责 各方联络名单 注：发展商之项目工程负责人，现为项目代总经理。其部分工作可由项目代总经理之委托授权人负责。 工程现场管理 施工图设计交底和图纸会审 施工组织设计审查 工程开工审核 施工进度计划和工期管理 工程进度计划审核 总进度计划 阶段性进度计划 月进度计划 周作业计划 工程材料、构件、半成品及设备管理 主要管理文件表格 工程材料/配构件/设备报审表及汇总表（用于承包方报监理、设计、业主进行标准审核）[见附流程图表A7] 工程材料报验单及汇总表（用于承包方报监理、业主进行质量和数量审核）[见图表A8] 工程测量放线、隐蔽工程、分项分部工程检查验收、质量管理 施工测量放线报验单（用于承包方报监理）[见附A3] 隐蔽工程、分项分部工程检查验收样板先行。[见附A17 ] 收样板先行工程质量管理重点部位 3.1 土建工程主体结构：模板、钢筋工程 3.2 土建工程围护结构：砌体、抹灰工程 3.3 土建工程防水：厨房、卫生间墙面及沉池，阳台沉池，天面 3.4 机电工程：管线预埋、定位及开关面板平整。 3.5 铝合金门窗工程：铝窗、推拉门、收口防水 3.6 装饰工程：墙地砖的铺装排版、空鼓，墙身天花阴阳角，木门套收口及成品保护。 工程变更管理 设计变更（设计、业主） 工程洽商（承包方、监理） 主要管理文件表格 3.1项目指令（用于业主发给承包方、包括有效“口头”指令） 3.2 要求项目指令单（用于承包方报监理、设计、业主）[详见流程A6、附A6表] 3.3工程技术咨询单（用于承包方报监理、设计、业主）[详见咨询单使用指引] 3.4现场签证单（用于承包方报监理、业主、工料测量师） 3.5工程联系单（用于参建单位施工协调） 现场工程质量与安全的管理 监理工作联系单（各方通用表） 监理工程师通知单（用于监理发承包方）[详见A9流程及附A9、A10、A11] 工程暂停令（用于监理发承包方） 质量安全事故调查报告（用于承包方报建监理、设计、业主） 质量安全事故处理报告（用于承包方报建监理、设计、业主） 工程竣工验收 工程竣工报验单（用于承包方报监理、设计业主） 工程总体竣工验收及备案按“广州市建筑工程档案编制指南”[详见附件A16]1.1竣工验收须获得政府有关主管部门验收并满足相关规定。1.2须按合同及公司要求进行合同验收工作，合同验收务必按照以下两项标准进行： 合同内容已经完整完成。 合同内容已经正确完成。 1.3各承包人在已经完善、完备各项合同管理相关文件、资料，并自检已经完整、正确地履行完全部合同责任后，方可申领竣工证书。竣工证书一经签发，各承包人不得再申请补办任何与合同相关的文件、资料。 1.4合同验收工作完成后，项目方可签发竣工证书，项目内部应建立有效的竣工证书签发审批程序。 1.5合同验收工作由项目负责人组织，可根据工程规模、类别邀请建造与技术管理部、策划与设计管理部、采购与合同管理部参加。 竣工图与有关资料 1.1竣工图重要性明确如下： 是完成政府验收的基础工作。 是工程真实完成情况的文件表现。 帮助结算工作的及时完成。 物业公司进行物业维修及物业改造的重要依据。 1.2竣工图务必与工程实际完成情况保持一致，若在工程维修或改建过程中发现实际情况与竣工图不一致，将作为不良记录计入该承包人在我司的诚信档案。 工程结算：各施工单位应高度重视工程结算工作、加强文件资料管理、建议设专人负责，以保证在工程完工后可即时提交工程结算书，以加快结算进度，切实保障到施工单位的利益。 工程会议制度（纪要三日内发出） 现场工程例会 总包协调会（时间、地点待定、总包主持）[每两周] 监理例会（时间、地点待定、监理主持）[每周] 专题会议——有需要时 项目顾问协调会（业主主持）[每月] 议事与文件管理 议事 文件管理（包括往来函件、设计图、工程变更、会议纪要等健全收发文机制） 各单位指定文件收发签收有效的人员，通报各单位。 文件收发流程：业主监理总包各分包 所有往来文件应有统一发文编号等机制 工程质量保修期的管理 图纸发放管理 设计方： 图纸版号、日期更新机制（每日） 整套有效图纸（变更）目录定期更新 承包方：与监理、业主核对现场有效图纸目录机制 图纸设计院 项目部 监理 总包 各分包 合同管理 合同结构（总包、指定分包、分包之间关系） 合同架构职责沟通图 工程款的申请与支付管理制度 总包/分包单位工程款的申请（按业主要求时间