商业地产设计.pdf

商业规划之平面设计 商业规划要点 购物中心是为消费者和商户服务的，而且在评估购物中心价值的 候首先是营业坪效和租金收益。虽 然这些评价需要在后期运营环节中实现，但租户搭配质量和消费者满意度却是由前期规划及项目定位 造成的。为此，强烈建议开发方能够在咨询顾问阶段听取专业意见，通过专业经验和手段解决可能存 在的各种问题。 提升有效人流到达量、拉动商铺租金 人流动线设计必须满足人流视野范围内商铺租金价值最高的理念 次级通道人流量拉动，可以借助服务台、卫生间、楼层休息区等分布 面积偏大的店铺，可考虑该商铺做通透性双出入口处理，达到顾客快捷及流动性 围绕中厅的双环回型人流动线结构，可以增加商场的通透感 剪刀梯与平行梯在不同购物空间中的应用 主力店对顾客的吸引力无疑最大，主力店在不同购物中心的位置将产生不同影响 59 商业建筑设计 功能布局与流线设计 1）零售功能、服务功能与后勤功能的 分 2 ）人流动线设计，避免死铺 3 ）货运流线设计，满足业态需要 4 ）业态布局与面积 分，以便于租赁 5 ）垂直交通体体系设计等 例如： 零售功能布局既要体现购物的舒适性，还要让购物变得人性化，带引人流可以自由地游历于 商场之中。 商家开店通常都喜欢项目的主要动线位置以及经流人群规模大的地方。所以，动线规 既要 满足合理性，又要提高商户的满意度，以增加商场收益。 60 商业建筑总平面设计 商业建筑总平面优化 1）与周边相邻建筑物的关系 2 ）外部交通流线规 与设计 3 ）公交车、出租车、 泊客位 1 相邻物业类型及品质 外部交通流线组织规 7 2 周边潜在需求 私家车泊车导引 6 3 商业出入口接驳情况及视线 外部环境评价 及交通动线规 出租车泊客点 5 4 公共交通站点与项目利弊关系 61 商业设计的误区——非商业设计在商业地产设计中占据了主导地位 主 表现： n 没有进行商业规划的情况下开始进行建筑设计； n 商业设计委托给非 业设计机构或未在商业设计机构的咨询审核情况下完成； n 商业项目因设计不符合商业规律及需求造成项目难以为继； n 商业地产项目因设计不合理造成设计变更、工程拆改拆建或返工。 商业设计误区后果之一 商业设计误区后果之二 商业设计误区后果之三 招 遇阻 投资加大 运营成本加大 n 区划不合理 n 结构改造 n 能源无用消耗 n 业态布局不科学 n 平面调整 n 设备使用率下降 n 店铺使用率不高 n 设备拆改 n 维护费用增加 商业设计的误区——常见的设计误区 误区一：外观设计综合症 误区三：道路规划综合症 表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合 配置 表现1：希