房地产开发成本明细科目解析.doc

房地产开发成本明细科目（转载） 房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本。（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。?1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。?2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。?? A、土地征用费?　?? B、耕地占用费?　?? C、安置养老费?　?? D、拆迁补偿费?　?? C、土地补偿费?　?? D、其他?　?3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。?4、中介费?　?5、预提?　?6、其他：含契税、初始登记费等。（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。?1、勘察设计费?　?? A、勘察及丈量费??? B、规划设计费：含景观设计?? C、竞标设计补偿费?　?2、三通一平费?　?? A、临时道路?　?? B、临时用电?? C、临时用水?　 D、场地平整?　E、临时设施费??3、可行性研究费?　?? A、可行性研究编制费?　?? B、市场调查费?　?? C、项目建设咨询费?　?? D、其他?　?4、人防费?　?5、大市政配套费?　?6、预提?　?7、其他?　?? A、招标代理及管理费?　?? B、配套方案征询费?　?? C、测绘费?　?? D、工程保险费?　?? E、环境评估费?　?? F、竣工档案编制费?　?? G、日照分析?　?? H、审图费?　?? I、晒图费?　?? J、其他?　（三）、基础设施费：建筑物外红线内。?1、室外给排水系统?　?? A、上水配套费?　?? B、雨污水?　?? C、直饮水?　?? D、热水?　?? E、其他?　?2、室外电气系统?　?? A、供电配套工程费?　?? B、其他?　?3、室外燃气系统?　?? A、燃气配套费?　?? B、其他?　?4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。?5、环卫设施?　?6、采暖系统?　?7、预提?　?8、其他?　（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。?1、建筑结构工程?　?? A、基础工程?　?? B、主体结构工程?　?? C、门窗工程?　?? D、公共部位精装修?　?? E、室内精装修?　?? F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。?2、设备及设备安装工程?　?? A、室内水暖气电管线设备?　?? B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。?? C、消防系统?　?? D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。?3、室外总体工程?　?? A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。?? B、园林环境工程?绿化建设、建筑小品等。?? C、其他?　?4、工程管理费?　?? A、工程监理费?　? B、咨询费?　?? C、施工合同外奖金??? D、质监费、验收费?　?5、预提?　?6、其他?　（五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。?1、会所、物管楼?　?2、儿童乐园?　?3、学校、幼儿园?　?4、游泳池?　?5、网球场?　?6、预提?　?7、其他?　（六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。?1、利息支出?　?2、利息收入?　?3、汇兑损益?　?4、金融机构手续费?　（七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。?1、工程管理费?　?????????????A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目?????????????B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费?? C、其他?　?2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。?? A、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。?? B、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。?? C、其他?　?3、预提?　?4、其他?　?5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本 ? 房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理?????????????