菏泽高新园区项目市场定位与户型配比建议.doc

天华高新园区（原天翔电子产业园）项目市场定位与户型配比建议 金知业营销策划部 2013.4.24 目 录 第一部分 项目决策背景及摘要 1、外部环境 2、内部因素 第二部分 项目整体情况分析 1、项目交通状况 2、项目周边社区配套3、项目周边环境 4、市政配套 第三部分 市场分析 1、宏观市场 2、房地产市场 3、区域房地产市场 第四部分 项目SWOT分析 1、项目优势分析 2、项目劣势分析 3、项目机会点分析 第五部分 项目市场定位分析 1、项目定位的原则、战略与蓝图 2、项目整体定位 3、市场定位 4、小区功能定位 5、目标客户定位 第六部分 户型配比建议 1、项目竞争性楼盘市场调研—户型分析 2、市场调查问卷及经典户型设计参考 3、万象城成交客户户型比例4、产品设计户型配比建议  第一部分 项目决策背景及摘要 外部环境 作为鲁苏豫皖四省交界地区，菏泽市人口众多，交通便利，近几年社会经济迅速发展，2012年菏泽市GDP达到1787亿元，同比增长13%，增幅连续三年在山东省各市排列第一，并完成公共财政预算收入140.3亿元，主要经济指标增幅继续保持全省和周边九市前列（排第五位左右）菏泽的人口及地理位置决定了其具有发展房地产市场的优越基础，伴随着房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出来，这将推房地产市场基本面持续回升与回暖，甚至出现房价上涨的 该项目位于菏泽市高新区昆明路以西，曹州路以南，银川路以东，占用商住用地约123亩，总建筑面积28万平方米。 地块现状 项目地块地势平坦，较为方正，已完成周围市政道路的规划，地块内有规划施工水泥道路，一排已建成工业厂房和一栋以建成可用的四层商务办公楼，地面主要为杂草，另外地块内还有部分残留塔吊，地块四周围墙已经建好，目前四周围墙为原天翔科技园围墙广告，地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等。 三、项目交通状况 该项目交通十分便利，周围四条交通干道相围，东临昆明路、重庆路，西邻银川路，北临曹州西路，南邻规划支路，这四条道路比较宽阔、通畅，是高新区主要交通干道，道路两侧分布着牡丹区行政中心、牡丹区民政局等事业单位。 四、项目周边社区配套 项目周边有牡丹区政府广场(0.8公里）、牡丹区民政局（0.8公里）、牡丹区实验中学(1.2公里）、牡丹区实验幼儿园、军队高干休养所（0.8公里），另外还有周边成熟小区配套建设的三信超市、洗浴、餐饮、酒店等基本生活配套。 五、项目周边环境 地块周边多为大型药厂、食品加工厂、机械电子厂等，地块西边为万业包装、广菏天然气、天时钢构、平安电器，项目正北为鲁西南汽车城（主要为汽车维修、汽车配件及4S店)、新新材料，项目以北为兔八哥食品、天宝精工、米老头、广通塑胶，南邻步长制药、龙燕化纤、华信制药、普恩药厂等，东临景韵苑小区及牡丹区民政局等。 六、市政配套 项目周边四条主要交通干道（昆明路、银川路、曹州西路，规划支路）已经建成通行，项目内一栋以建成四层整体办公楼，地块以具备水、电、等基础市政配套。 七、主要经济技术指标 （一）建设用地位置、范围：昆明路以西、曹州路以南、银川路以东 （二）规划建设用地性质：居住、商服用地 （三）规划建设用地面积：82327.4平方米 （四）建筑密度：≦25％ （五）容积率：地上≦3.0，地下≦2.0 （六）其他要求：设置五星级酒店一处，建筑面积不少于45000平方米，商业服务业建筑面积不小于地上总建筑面积的50％。  第三部分 市场分析 宏观市场 2012年菏泽市实现生产总值1787.36亿元，按可比价格计算比上年增长13.0%。第一产业增加值241.01亿元，增长3.0%，第二产业增加值974.22亿元，增长16.2%，第三产业增加572.13亿元，增长12.3%。三次产业结构由上年14.7:54.5:30.8调整为13.5：54.5：32.0，二三产业增加值占地区生产总值的比重提高1.2个百分点，经济结构进一步优化。 房地产投资保持增长势头，全年房地产开发投资完成176.31亿元，比上年增长18.7%。从房屋建设用途看，住宅投资完成156.45亿元，增长15.9%，占全部房地产开发投资的88.7%，商业营业用房投资完成17.06亿元，增长61.4%，占全部房地产开发投资的9.7%。全年商品房施工面积2170.56万平方米，比上年增长17.1%，房屋竣工面积356.01万平方米，下降13.6%。二、房地产市场 2013年菏泽房产市场整体发展良好，今年菏泽市竣工房地产面积将完成1450万平方米以上，其中市区将达到460万平方米以上。菏泽市房产市场进一步加速发展，在前几天举办的住博会中，菏泽市共