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房地产法实务中的疑难问题解析 孙结才 房地产法律与实务 （楼宇销售篇） 第一部分房地产法律规范 房地产法律渊源及主要规定 第二部分楼宇营销若干法律问题 一、土地使用权取得方式 二、何为“五证、两书” 三、商品房销售条件（预售条件、内部认购等） 四、销售禁止行为及法律责任 五、销售广告及销售承诺问题 六、定金问题 七、样板房与现房的关系问题 八、面积差异的处理方式 九、其他 十、示范合同文本签定的注意事项及答疑 第一部分 房地产法律规范 我国房地产政策和法律法规是房地产业进行经济活动的指南，具体 讲就是调整人们在房地产权属、开发、经营交易、管理服务、房地产金 融、涉外房地产等方面所发生的权利义务关系的法律规范。包含房地产 开发建设管理方面的法规、房地产产权产籍管理方面的法规、城市房屋 管理方面的法规、城市房地产市场管理方面的法规、房地产经营企业管 理方面的法规。 我们在楼宇的销售过程中，熟悉其相关规定是十分必要的。目前， 与我们的工作相关的、现行的规范主要有： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2 、《中华人民共和国土地管理法》 3、《商品房销售管理办法》 4 、《城市商品房预售管理办法》 5、《城市房地产开发经营管理条例》 6、《天津市房地产市场管理规定》等等 第二部分 楼宇营销若干法律问题 （一）土地使用权的取得方式 开发商可通过行政划拨及土地出让两种方式取得土地使 用权。 土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准， 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使 用，或者将国有土地使用权无偿拨付给土地使用者使用的行 为。 土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定 年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使 用权出让金的行为。 （二）何为“五证” 、“两书” “五证”指的是： 第一个是“ 国有土地使用证” ，我国《土地管理法》规定，只有在国 有土地上建设的房屋才能用于出售。开发商向国家交纳土地出让金，即 可取得土地使用权，房屋才能正常合法的进行交易。 第二个是“建设用地规划许可证” ，根据我国《土地管理法》规定， 建设用地要符合国家的土地利用总体规划。 第三个是“建设工程规划许可证” ，房子建在什麽地方、要建多高， 容积率是多少，都要经过规划部门的许可。 第四个是“建设工程开工许可证” ，只有拥有此证工程才能施工。 第五个是“销售许可证（预售许可证）” ，没有此证，房子就不能销 售或预售。 “两书”指的是： 《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，开发商应在交付房屋 时向购房者提交。 （三）商品房销售条件 开发企业可自行销售，也可委托房地产中介服务机构销售。 预售条件： 1、土地使用权证；2 、建设工程规划许可证；3、预售许可证；4 、 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工 进度及竣工交付日期。 （内部认购） 现售条件： 1、开发企业具有合法身份及资质；2 、取得土地使用权证书或者使 用土地的批准文件；3、取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许 可证；4 、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供 热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确 定施工和交付日期；7 、物业管理方案已落实。 （四）销售禁止行为及法律责任 1、开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标 的物的商品房再行销售给他人。 2 、开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商 品房。 3、开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售 未竣工的商品房。 4 、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 5、违反上述规定，开发企业将被处以警告、责令限期改正、 并可处以1-3万元罚款。 （五）销售广告及销售承诺问题 广告宣传没兑现，购房人能否要赔偿？销售人员的口头承诺算 不算数？是购房人与我们专业销售人员同样关注的问题，我们先从