房地产法基本问题.doc

房地产法基本问题 导论房地产法的基本问题  第一节房地产的相关概念辨析  房地产法是一个新兴的法律部门，有人称房地产法在我国是最具中国特色的法律。高富平、黄武双：《房地产法新论》，中国法制出版社2000年版，第4页。在世界各国的法律体系中，大多有土地法或不动产法。而我国由于长期以来没有制定物权法，也就不存在物权法体系下的不动产法。事实上，房地产在我国是最主要的不动产，人们习惯上把调整房地产权利义务关系的各种法律法规统称为房地产法。李永泉主编：《建筑法与房地产法概论》，西南交通大学出版社2004年版，第143页。当前，在制定物权法的背景下，在建设资源节约型、环境友好型社会的要求下，重新审视我国的房地产法律制度，其意义不言而喻。 一、房地产概念辨析 （一）房地产的概念 关于房地产的确切含义，目前尚无明确的法律规定。学说上，关于房地产的含义界定观点颇多，差异较大。主要有以下几种观点：（1）房地产是房屋及其相关联的土地；（2）房地产是土地及其固定物；（3）房地产是作为财产的房产和地产及对房产和地产的经营活动。李寿庭：“论房地产法的几个基本问题”，载《中外房地产导报》1996年第22期。上述几种不同的定义，其分歧在于房地产中以谁为主、房地产所包容的范围有多大？房地产究竟是以房产为主还是以地产为主？房地产是仅指土地及其固定物或房屋及相关联的土地，还是应包括与它们相关的权利及经营活动？ 房地产在世界其他一些国家或地区的法律中被称为不动产（real estate），各国对房地产的规定不尽相同。在美国，房地产是指土地及其上的永久性建筑物以及基础设施和诸如水、矿产等自然资源，还包括与土地所有权有关的任何权利或利益。日本民法规定，不动产是指土地及其定着物。德国民法典规定，不动产是指土地及其构成部分，而且其构成部分还必须是固定附属土地之上。英国物权法规定，不动产是指土地及附属于土地的人工构造及附带的各项权利，且地上建筑物从属于土地。从各国法律关于不动产规定的共同点来看，不动产是以土地为核心，包括土地及土地的附属物及相关的权利。在我国，房地产是一个约定俗成的术语，已为理论界和立法所肯定，但其范围要小于不动产的范围。应该说，房地产是一个综合、复合的概念。人们可以从不同的角度去理解它、使用它。就法律层面而言，它至少应包括以下几个层次的内容： 1房地产是房产和地产的有机结合 房地产是房产和地产的合称，且房产和地产之间存在密不可分的关系。所谓房产，是指在法律上有明确权属关系的房屋财产，它是房屋经济价值在法律上的体现。房屋是建筑于特定地块上的形成固定活动空间的建筑物。对房屋的所有权或其他权益被称为房产。地产是指在法律上有明确权属关系的土地或者以土地为标的物的权利，它是土地经济价值在法律上的体现。土地是有特定四至范围的陆地表面。对特定地块的排他的支配性权利即是法律意义上的地产。因此，地产的基本要件有二：一是特定地块；二是对特定地块的支配权。两者缺一不可。对特定地块的权利可以是所有权，也可以是使用权。在我国，只有国家(或全民)和农民集体(或农民集体组织)才能享有土地所有权，而且土地所有权不可自由转让，故可纳入民法规范的地产权利仅指土地使用权。另外，土地使用权的租赁、土地使用权的抵押等土地权益，属于广义地产的范畴。 在理论上，房屋和土地或房产和地产均可以相互独立存在，即成立两个所有权。但是，房屋必须建立在土地之上这一自然事实，使得房屋必须与土地或土地使用权结合在一起，才能称为完整的财产。因此，一般而言，可以有独立的地产，但没有脱离土地或土地使用权的房产。房屋和土地的密不可分性表现在以下几方面： (1)从实物形态看，房与地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上，依赖土地支撑才能存在。 (2)从权属关系看，房屋所有权是否合法，通常要看房屋所坐落的土地的使用权是不是合法取得，非法占用土地所建造的房屋，尽管是自己投资建造，建筑人也不能取得房屋所有权。 (3)从价格构成看，不论买卖或租赁房屋，房价、房租都包含着地价、地租；而且，因级差收益导致的土地或土地使用权的价格差异也最终表现在房产价格上。 (4)从权利处分看，即使将房屋和土地视为两个独立的物，房屋的转让、出租、抵押等一般均涉及土地使用权，即导致一体处分。 因此，在法律意义上，作为一项独立财产，房产当然地包含土地或土地使用权，无须称其为房地产。 2房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心 从房地产的物质形态来看，土地可以独立存在，形成独立的物体，而且是永久性的，但房屋却不能独立存在，必须以土地为基础。从房地产实务来看，土地使用权的获得是房地产业的基础和前提，是房地产开发经营活动的开端。从房地产的价值构成来看，房地产的价格分为房价和地价两个部