房地产估价理论与方法第六章市场法及其应用.docx

第六章　市场法及其运用 考试目的 　　本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对 象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、 熟悉和掌握程度。 　　 　　 第一节　市场法概述 　　 　　1.市场法的含义 　　也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件， 发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当 的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格 　　本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值 　　2.市场法的理论依据 　　替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格 　　3.市场法适用的估价对象 　　市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺 标准厂房 房地产开发用地 　　不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少，很少发生交易，可比性很差 　　下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（　）。【2009 年真题】 　　A.标准厂房 　　B.房地产开发用地 　　C.行政办公楼 　　D.写字楼 　　E.在建工程 　　提示：参见教材 P171 　　 [答疑编号 1] 『正确答案』ABD 『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易，所以难得取得可比实例；在建工程的 施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。 　　4.市场法估价需要具备的条件 　　在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易 　　三类修正： 　　交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同 　　市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同） 　　房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同 　　5.市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取 　　如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各 个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开 发完成后的房地产价值、开发经营期 　　6.市场法估价的操作步骤（熟悉） 　　■搜集交易实例 　　■选取可比实例 　　■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正） 　　■求取比准价格 　　 　　 第二节　搜集交易实例 　　 　　1.搜集交易实例的必要性（了解） 　　只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质 量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评 估出的估价对象价值不会超出合理的范围 　　2.搜集交易实例的途径（熟悉） 　　查阅政府有关部门的房地产交易资料 　　向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易 情况 　　向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资 料和有关交易情况 　　同行之间相互提供 　　其他 　　3.搜集交易实例的要求（掌握） 　　内容完整、真实的交易实例 　　可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表 　　搜集交易实例的内容：交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期，成交价格， 付款方式，交易情况。 　　4.建立交易实例库（了解） 　　房地产估价机构应当建立房地产交易实例库 　　是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一 　　 　　 第三节　选取可比实例 　　 　　1.选取可比实例的必要性（了解） 　　交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必 须进行选择 　　符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例 　　2.选取可比实例的数量要求（掌握） 　　一般选取 3-10 个可比实例 　　3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握） 　　■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产 　　□区位上应与估价对象处在同一供求范围内 　　□用途上应与估价对象的用途相同 22 2 2 2 　　eq \o\ac(□,规)eq \o\ac(□, )模上应与估价对象的规模相当，0.5-2 倍范围内 　　eq \o\ac(□,建)eq \o\ac(□, )筑结构上应与估价对象的建筑结构相同 　　eq \o\ac(□,档)eq \o\ac(□, )次上应与估价对象的档次相当 　　eq \o\ac(□,权)eq \o\ac(□, )利上应与估价对象的权利性质相同 　　■可比实例的交易类型应与估价目的吻合 　　■可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用） 　　■可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格 　　4.选取可比实例应注意的其他问题（掌握） 　　■估价具体对象应一致 　　■不一致时可采用分配法 　　■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的