基于Geodatabase存量商品住房价格测算.pdf

2015年12月 地理空间信息 Dec.,2015 第13卷第6期 GEOSPATIAL INFORMATION Vol.13,No.6 doi:10.3969/j.issn.1672-4623.2015.06.015 基于Geodatabase的存量商品住房价格测算 1 1 1 1 1 韩念龙 ，刘金福 ，种晓丽 ，唐  勇 ，梁  凯 （1. 深圳市房地产评估发展中心，广东 深圳 518000） 摘  要：以深圳市景田片区为例，基于Geodatabase构建存量商品住房数据库，实现不同类型住房数据的关联、存储及管理，同 时通过建立存量商品住房价格测算模型，对片区存量商品住房进行价格测算，实现了片区内存量商品住房的“一房一价”，测 算结果在一定程度上反映了该区域存量商品住房的真实价格。 关键词：Geodatabase；比价系数；存量商品住房价格测算 中图分类号：P208 文献标志码：B 文章编号：1672-4623（2015）06-0044-04 深圳市是我国最早建立房地产市场，同时也是房 查数据统计，片区内共有楼栋约660栋。该片区内分 [1] 布有布尾村、梅富村及新狮村3个城中村住宅区，本 地产市场化程度最高的城市之一 ，房地产是深圳市 国民经济发展的重要产业，其住房价格一直是社会普 次测算对象不包括城中村私宅，因此除去这部分未进 遍关注的问题。在新建商品住房方面，由于政府部门 行产权登记的私宅，研究区域的测算楼栋数约460栋， 建有完备的新房预售备案系统，对于新建商品住房的 存量商品住房套数约36 000套。 交易价格数据等信息能有详尽地掌握。而在二手住房 2  数据基础 方面，仍存在着房屋交易价格不透明、政府部门不能 掌握二手住房的真实成交价格等问题。另外，由于深 存量商品住房价格测算的实现需要全面和详实准 圳市受土地资源匮乏的约束，新建商品住房比例呈持 确的数据基础。本研究主要利用2部分数据：①深圳 续减少趋势，逐渐形成了以二手住房交易为主的市场 市景田片区的住房数据，包括建筑物空间分布数据及 结构，因此加强对二手住房价格的研究日趋重要。 存量商品住房产权数据；②楼栋及房屋间的比价系数 与单宗房地产评估不同，片区所有的房地产价格 数据。研究表明，造成住宅价格出现差异的因素主要 评估不仅需要强大详实的数据库基础，同时也需要集 包括位置、户型和小区配套等，楼栋及房屋间比价系 成多种来源的数据[2]。国内外一些学者进行存量住房 数模型则是通过这些差异建立的。  [3,4] 的批量评估研究 ，皆是建立在完备的数据库基础之 2.1  住房数据 上。本文基于Geodatabase构建存量商品住房数据库， 住房数据包括建筑物空间分布数据以及存量商品 通过建立价格测算模型，对存量商品住房的价格进行 住房产权数据。其中，建筑物空间分布数据记录建筑 测算研究，以实现“一房一价”的目标，从而为房地 物的基底边界、形状、分布等信息，是一种要素类数 产市场中的各方提供合理的市场交易价格指导。 据。存量商品住房产权数据包括楼栋和房屋的属性数 据，楼栋属性信息包括楼栋编号、楼栋名称、所在宗地、 1  研究区介绍