商业业态规划策略与定位讲解.ppt

商业业态规划建议 长春湖壹号 PART ONE 市场背景 类型 优点 不足 底商满布型 商业体量可以较大限度的扩张，展示面较长，可视性较佳； 对外性较强，在一定程度上有利于商业的销售。 商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街面空置的情况，会对社区的整体形象有较大的负面影响。 入口商业街型 有利于社区居民的消费； 街铺商业价值较高。 一定程度上限制了商业规模的扩张，且展示面不长，可视性不强。 入口集中型 将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响； 在一定程度上有利于商业规模的扩大，易于形成集中规模效应，带旺整个社区商业。 商业集中，将会弱化社区商业便利性的特点； 散点列布型 商业比较分散，一定程度上有利于居民消费的便捷。 商业分散，难以形成规模效应。 从本项目裙房商业的规划情况来看，属于入口商业街型商业。 社区商业的规划主要有以下几种类型： 商业的布局形式是前期的规划重点之一，整体的布局与商业的规模、性质有直接的关系，不同业态商家的布局体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。 一、社区商业特点分析 华府名都 项目地址：腾飞路南市政府广场西侧 开发商：栖霞市宝华置业有限公司 项目概况： 项目共有二块用地组成，总征地面积66313.1平方米，其中1号地块征地面积为19734.2平方米，2地块征地面积为46579.1平方米。整个小区有12幢高层住宅及沿街商业组成，总建筑面积197553平方米，其中商住建筑面积167310平方米，地下建筑面积30243平方米。 裙房商业面积约20000平方米（分二期），分割成119—1000平方米（主力面积在119-300平方米之间，层高4.5米，主要是一层沿街商铺，部分1-2F商铺）。 商业规划情况 商业主要以出售为主，对外报价为7000—8000元/平方米之间，目前尚未有成交。 对商业业态主要以服务配套业态为主，没有明确的业态规划，以购买业主自行经营业态为主。 二、同等区域商业裙房规划 PART TWO 项目商业规划 一、规划前提 业态规划前提 项目商业体量约4620平方米，主要以迎宾路及规划路沿街商铺形式为主，整体呈现“L”型展开。迎宾路作为进入栖霞市市区的主要交通干道，整体形象展示极为重要，也是政府非常注重的因素。从项目目前的规划情况来看，项目的整体外观建筑、环境的营造等方面已经具备了高品质的形象定位，因此项目的商业业态规划需结合社区整体定位，致力在完善社区生活配套的同时，奠定整个商业区域的形象价值。 项目地块周边的生活基础配套设施目前比较缺乏，需要通过裙房商业的合理规划来有效弥补。因此，建议在本项目商业业态上，以餐饮、休闲养生、儿童教育娱乐等业态为主，同时增加体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类等业态的位置，方便社区及周边居民的生活，为社区住宅增加附加值。 在业态布局中，建议以商业品牌效应、对外形象昭示性、人流动线、车流动线等为核心考量因素，合理利用业态整合布局，聚合人气，营造商业氛围，提升项目整体质感。 业态规划建议 结合项目商业的面积及业态规划的各项要求，对本项目业态规划建议如下： 社区型配套商业中心 关键词：项目商业定位 关键词：项目商业诉求 树立区域商业形象+提升社区商业配套功能 二、业态规划建议 关键词：项目商业功能 餐饮：主题餐饮（中餐、韩式、日式）、特色地方餐饮、休闲简餐 综合超市（需要有部分的菜场功能，可放置地下室） 休闲类：休闲足浴、养身会馆、美容美发、休闲棋牌会馆等 社区服务配套业态：银行网点（ATM）、干洗店、药房、烟酒专卖店、面包房、水果店、鲜花店等； 其他业态：儿童早教中心、家居饰品店等 关键词：项目商业业态 业态分布建议 迎宾路商业主要以昭示性强的业态为主，以体现整体形象； 规划路商业主要以生活配套服务业态为主，满足居民的生活需求。 迎宾路商业 规划路商业 120米 135米 【迎宾路商业规划建议】 迎宾路商业作为项目裙房商业最主要的展示面，具备极佳的昭示性与广告性，因此建议其商业业态以品牌及具备景观型业态为主，注重整体的形象展示。 1F 2F 便利超市 家居体验馆 面包房 品牌餐饮（中餐） 家居体验馆 品牌餐饮（中餐） 小区主入口 人流动线 说明： 主要商业业态：主题餐饮、休闲餐饮、家居饰品、银行网点（ATM机）等； 品牌中餐（迎宾路1-2F/约1800平方米，不包含地下室部分）； 家居体验馆（迎宾路1-2F/约600平方米，不包含地下室部分） 面包房（迎宾路1F/约200平方米，不包含地下室部分） 便利超市（迎宾路1F/约200平方米，不包含地下室部分） 【规划路商业规划建议】 规划路商业主要以一层商业为主，将成为项目社区配套类业态的聚集区，其主要功能将是以满足社区基本生活配套为主。 说明： 主要