润金城商业租售建议及业态定位策略.doc

润金城商业租售建议及业态定位策略 基本纲要 一、基本建设指标 1 二、区域功能定位 2 三、周边现状 2 四、项目机会分析 6 五、可借鉴案例研究 6 六、项目整体性建议 9 七、关于润金城商业租售和业态定位策略 10 前言 本案商业整体上来说应当包括润金城、3#地块、政府西侧地块所有商业。此次，我们主要分析了区域规划及项目的现状，以求寻找项目所具有的市场机会和突破点，通过对相关案例的经验分析，总纲性分析了公司未来开发商业的企业优势，可供选择开发模式，以及企业运营方式等。 鉴于润金城即将完成规划，并投入市场，对润金城商业租售和业态定位提出了基本策略，但是限于方案的持续调整，本方案及策略未来还有待于进一步的完善和调整。 一、基本建设指标 性质 用地面积 容积率 建筑面积 2号A 商业 14590 2.5 36475 5号A 商住 72611.5 1.9 41362.3 5号B 商住 13680.4 1.9 政府西侧 商办 21781 3.5 76233.5 3号地A 商办 24717.2 5 123586 3号地B 商住 34645.7 0.3（参照居住指标1.9计算 10393.7 合计 288050.5 从总的体量来说，项目具备一定的规模和集中优势，属于东区较大的商业综合体之一。特别是3号地块A商办尤为集中，总体量超过12万平米，加上政府西侧地块，集中的商办体量达到近20万方。除此之外，其他商业大都为零散的沿街门面和社区商业。 二、区域功能定位 区域功能定位：在坝山片区形成商业、行政办公为主的坝山片区城市次中心。坝山片区主要以居住、教育科研为主，为坝上片区提供高质量的市政公用设施，疏解老城区的部分职能及人口向坝山片区迁移，形成城市的次中心。 三、周边现状 1、周边规划情况 围绕坝山片区城市次中心，黄山片区未来将形成以现有的黄山居住区、东苑居住区为基础，和平路东延线、民营工业园及以东板块为核心的四大居住组团。 区域内将依托和平路城市中轴线、三环路、1号路为枢纽的快速交通干线，带来周边片区的消费人流。 2、周边人口分布情况 黄山居住社区：居住用地216.56公顷，居住人口11.87万人，人均居住用地24.4㎡/人。1）黄山居住区：居住用地111.64公顷，居住人口4.77万人；2）新东苑居住区：居住用地104.92公顷，居住人口7.1万人。 周边片区包括：大郭庄居住社区5.04万人，东甸子居住社区2.88万人、翠屏山居住社区9.08万人、骆驼山居住区2.28万人。 当前核心区的居住人口约在8.87万，随着未来润金城、尚仕名邸、香溪左岸、紫金东郡、永佳地块、民因工业园板块其他项目、和平路东延线板块等的建设和入住，未来五年中，该片区将陆续有约5万人入住。 3、交通及配套设施 和平路东延线快速交通线路一条， 城市一级主干道一号路， 未来城市轨道交通途径本区 云龙区新区政府及市政配套设施 4、绿地城市广场 项目占地近6公顷,总建筑面积24万平方米, 由三大主题功能区构成： 商务功能区，包括准甲级“双塔”写字楼、四星级酒店、LOFT、酒店式公寓等。 休闲美食广场，包括餐饮、娱乐、卡拉OK、洗浴中心等，号称徐州最大的美食娱乐休闲集中地。 商业服务功能区，包括生活大卖场、专业卖场、各类专卖店、各类生活服务设施等。 目前，已经有沃尔玛、星美等主力店入驻。 商业部分，总面积为36614平米。由商业街和大卖场构成，其中，商业街面积为21609平米，分布在酒店式公寓楼下及内街商业用房。大卖场面积为15005平米，位于城市广场的南侧，已经确定由沃尔玛入驻。 绿地城市广场与本案仅一街之隔，集中了商业街、大型超市、影院等众多商业形态，从商业业态规划和市场需求来说，实现了对区域内居民休闲、购物、娱乐等基本消费需求的满足，对后来的商业市场竞争者有着直接的压力。 5、世茂COSMO 世茂COSMO，占地面积48320平米，总建筑面积约26万平米，项目定位为徐州首座全天候、一站式时尚主题Shopping Mall。 功能主题涵盖，购物、美食、娱乐、休闲、文化等多元化元素和功能。 业态类型丰富齐备，涵盖时尚Shopping MALL、公寓、商业街、超市、百货、健身中心等于一体。 世茂COSMO商业部分总面积为145600平米，分为商业外街、商业内街、大卖场、百货商场。 面积 经营业态规划 商业外街 35700 大型餐饮、美食、娱乐 商业内街 21000 品牌服饰、保健、童装、时尚饮品、婚庆礼品、健身会所、网吧、美容美发、运动用品、饰品 大卖场 63000 Shopping Mall、影院、电玩城、超市、停车场 百货 25900 世茂百货 从规模来说，该项目属于城东大型商业综合体，从业态规划来说，项目通过主力店的集客效