万达入驻郑州对郑州房地产市场的影响开题.doc

毕业论文开题报告 论文题目 万达入驻郑州对郑州房地产市场的影响 论文研究目的和意义（含国内外研究现状综述）： 房地产行业可以说是新世纪以来发展最为迅猛、最受世人关注的行业之一。房地产行业随着中国城市化进程的加速而获得了得天独厚的发展机会，尤其是1998年国务院宣布取消福利分房制度之后更是为房地产行业的发展注入了更强劲的活力。房地产的发展为各地带来了巨额的固定资产投资，极大的拉动了当地经济的发展。房地产已经成为了国民经济的重要支柱产业之一，对全国和各地方GDP都起到了很大的拉升作用。但是，我国的房地产行业还处于发展的初级阶段，更多的投资都集中到了住宅地产上。因为住宅地产的高利润、低风险特性，所以不仅吸引了很多有实力的民营企业，更吸引了不少实力雄厚的国企包括央企涉足其中。在这些房地产企业的推动下再加上我国居民投资领域狭窄的作用，近些年来我国居民商品住房价格经历了快速的上涨，尤其是北京、上海等一线城市房价更是像坐着火箭一样飞快上涨。高企的房价显然已经超出了一般普通百姓的承受范围，部分城市的房价收入比已经达到了非常高的程度，这对于房地产行业的健康持久发展和社会的稳定都是不利的，因此国家不断出台调控政策控制房价的过快上涨，同时国家也在不断推进经济适用房、限价房、保障房的建设，希望以此来进一步遏制商品房的投机行为、控制房价的过快上涨。国家出台的调控政策对于房地产行业的另一个重要组成部分商业地产来说是一个非常好、非常难得的发展机遇。其实，进入新世纪以后我国的商业地产就进入到了一个崭新且快速的发展阶段，近几年国家对住宅地产的调控政策更加使房地产企业认识到商业地产的发展潜力和对于企业本身的重要作用。通过观察发达国家的房地产行业可以发现商业地产企业的市值要远远高于住宅地产企业。另外按照国际标准，人均商业面积在1.2平方米是一个比较合理的数值，但是我国2010年的人均商业面积只有0.8平方米左右。因此，我国的房地产行业还处于发展的初级阶段，在未来的发展过程中，商业地产企业将扮演越来越重要的角色，商业地产投资金额将占据房地产行业投资总额越来越大的比重。近几年已经可以看到这个趋势了，2010年商业地产销售面积增长率首次超过住宅销售面积增长率。2008年全球金融危机之后，我国加快了经济结构调整的步伐，从之前很大程度上依赖出口和投资来拉动经济增长转变为主要依靠消费来推动经济的长远可持续发展。同时我国的城市化进程也在不断推进，在今后很长一段时间之内会有很多农业人口转变为非农业人口，城市的规模和人口数量也会有很大的增长。经济结构调整为主要依靠消费加上不断推进的城市化会对商业地产的发展注入更加强劲的活力。 虽然我国商业地产发展前景一片大好，但是其中存在的问题也不容忽视。第一，商业地产在全国范围内发展和分布不均衡，东部发达省市尤其是一线城市商业地产发展很快、体量也很大，但是中西部省市尤其是三四线城市商业地产发展非常缓慢、体量很小。造成这种现象固然有东部发达省市尤其是一线城市拥有很强的经济实力和很大的人口规模，消费者对商业的需求很强并且购买力也很高，同时也和商业地产企业对中西部欠发达省市尤其是三四线城市的重视程度不够有很大关系。第二，国内不少商业地产企业对相关项目的市场定位不明晰。随着近年来发展商业地产的热潮兴起，不少商业地产企业盲目的上马了很多商业地产项目。在开发这些商业地产项目之前，企业缺乏对项目周边区域商业需求的详细调查与研究，没有统一的规划和招商计划，对项目后期的运营更是缺乏长远的考虑。第三，国内很多商业地产企业缺乏创新精神，为了追求项目的更快上马和投资的快速回收，盲目的模仿成功案例的开发运营经验，并没有对项目本身的特点进行仔细的分析。第四，国内很多商业地产项目前期的开发环节与后期的经营管理环节存在脱节现象。一些企业在将项目开发完成后就撤走了，全然不管项目后期的经营管理；还有一些企业虽然想对项目进行后期的经营管理，但是很难对已经售出或租出的商铺进行统一的管理与控制，最终造成项目的经营状况与企业之前设想的大相径庭。第五，很多商业地产开发企业在项目后期的经营管理上没有一支有丰富经验和较强能力的团队，运营模式很单一，难以满足消费者越来越多样化的需求。第六，目前国内大多数商业地产企业融资渠道过于单一，对银行信贷依赖水平非常高，在国家收紧银根的大背景下很难再从银行获得信贷支持，这对于企业的资金链来说是一个非常大的挑战。第七，目前国内商业地产开发运营的人才严重缺乏，这在很大程度上制约了我国商业地产的进一步发展。其实目前我国商业地产遇到的这些问题基本上都是因为企业对于商业地产的开发运营没有一个清晰的认识、更没有一个统一的、整体的战略规划，从而造成缺少一个很好的开发运营模式。 本次研究就是要以万达集团商业地产的开发运营模式为一个典型的例子来分析在商业地产项目的开发运营过程