青白江区商业项目的策划概述.doc

欣佳和置业公司 2007年8月 前言 大凡一个商业项目的成功，都必需有一定的消费力支撑，这种消费力可以通过项目自身的优势来吸引，如口岸好、特色经营等，也可以通过政府引导、商会推荐等，来制造消费力，还可以通过品牌吸引，如批发业的义乌小商品城，零售业的家乐福、欧尚、好又多等。 而所有的这些，都必需要具备人气，没人的地方，就没有需求，更没有商业，人气少的地方，只能成就小商业，所以，做商业就是要做特色经营，这样，在吸引周边的同时，才能增大幅射范围，产生更多的消费力。 本案位于青白江区成钢片区，历经两次的开盘销售，在当地已造成不良影响，增加了再次开盘的难度，所谓一鼓作气，再而衰，三而竭，如果这次开盘再不能成功的话，可能只有烂尾，或者等政策，或者推倒重建，所以，本次推盘，必须小心再小心，谨慎再谨慎。 本文正是基于以上考虑，通过对项目的分析，结合当地的商业发展环境，给出推盘的思路，希望能对贵公司有所帮助！ 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc175322608 前言 PAGEREF _Toc175322608 \h 2 HYPERLINK \l _Toc175322609 目录 PAGEREF _Toc175322609 \h 3 HYPERLINK \l _Toc175322610 第一部分 青白江区商业发展环境概述 PAGEREF _Toc175322610 \h 4 HYPERLINK \l _Toc175322611 一、 青白江区简介 PAGEREF _Toc175322611 \h 4 HYPERLINK \l _Toc175322612 二、 青白江区人口与经济 PAGEREF _Toc175322612 \h 5 HYPERLINK \l _Toc175322613 三、 青白江商业发展现状 PAGEREF _Toc175322613 \h 5 HYPERLINK \l _Toc175322614 四、 借鉴与风险提示 PAGEREF _Toc175322614 \h 7 HYPERLINK \l _Toc175322615 第二部分 项目操作思路 PAGEREF _Toc175322615 \h 8 HYPERLINK \l _Toc175322616 一、 市场调查 PAGEREF _Toc175322616 \h 8 HYPERLINK \l _Toc175322617 二、 市场论证 PAGEREF _Toc175322617 \h 11 HYPERLINK \l _Toc175322618 三、 招商 PAGEREF _Toc175322618 \h 12 HYPERLINK \l _Toc175322619 四、 推广销售 PAGEREF _Toc175322619 \h 13 HYPERLINK \l _Toc175322620 后记 PAGEREF _Toc175322620 \h 15 第一部分 青白江区商业发展环境概述 青白江区简介 青白江区地处成都平原东部，距成都25公里，全区幅员面积392.41平方公里，其中，主城区面积为11.1平方公里，辖9个乡镇、两个街道办事处，境内可分为低山、浅丘、平原三种地貌，以平原和浅丘为主，属都江堰自流灌区，水资源充足，土地肥沃，物产丰富，气候温和。 青白江区自1960年建区以来，一直是成都重要的工业卫星城，是四川省重要的化工、冶金基地。区内聚集了各类型工业企业2200余家，主要有川化集团有限责任公司、攀钢集团成都钢铁有限公司、台玻成都玻璃股份有限公司、巨石集团成都有限责任公司、成都桥梁厂、蓝风（集团）公司、中美合资宝洁公司、中日合资川化味之素有限公司、台湾与川化集团合资的青上公司、成都华明玻璃纸股份有限公司、四川升达林产有限公司等大中型企业。 在整个大成都范围内，青白江区是一个工业卫星城，而工作，给人的第一联想是污染，不具备旅游资源，所以，青白江区的商业除了工业外，要想幅射到外面的可能性很小。所以，当地的商业主要消费力也在当地，如何挖掘当地的消费潜力，就成了商业开发首先要考虑的问题。 青白江区人口与经济 主城区面积为11.1平方公里，人口约40万。2004年末总人口403991人，其中主城区人口13.5万人。预计到2020年，主城区面积将达到40平方公里、人口达30万人。 到2006年8月，单月地区生产总值589110万元，社会消费品零售额110716万元，主要来源于个体、私营经济，占到了整个社会消费品零售额的97%。 当时的居民存款是433352万元，接近社会消费品零售额的4倍，说明还存在一定的未被消费的消费力。 青白江区的发展速度是惊人的，主要得力于成都市的腾笼换鸟