2016青白江区商业项目策划概述.doc

欣佳和置业公司 2007年8月 前言 大凡一个商业项目的成功，都必需有一定的消费力支撑，这种消费力可以通过项目自身的优势来吸引，如口岸好、特色经营等，也可以通过政府引导、商会推荐等，来制造消费力，还可以通过品牌吸引，如批发业的义乌小商品城，零售业的家乐福、欧尚、好又多等。 而所有的这些，都必需要具备人气，没人的地方，就没有需求，更没有商业，人气少的地方，只能成就小商业，所以，做商业就是要做特色经营，这样，在吸引周边的同时，才能增大幅射范围，产生更多的消费力。 本案位于青白江区成钢片区，历经两次的开盘销售，在当地已造成不良影响，增加了再次开盘的难度，所谓一鼓作气，再而衰，三而竭，如果这次开盘再不能成功的话，可能只有烂尾，或者等政策，或者推倒重建，所以，本次推盘，必须小心再小心，谨慎再谨慎。 本文正是基于以上考虑，通过对项目的分析，结合当地的商业发展环境，给出推盘的思路，希望能对贵公司有所帮助！ 目录 前言 2 目录 3 第一部分 青白江区商业发展环境概述 4 一、 青白江区简介 4 二、 青白江区人口与经济 5 三、 青白江商业发展现状 5 四、 借鉴与风险提示 7 第二部分 项目操作思路 8 一、 市场调查 8 二、 市场论证 11 三、 招商 12 四、 推广销售 13 后记 15 第一部分 青白江区商业发展环境概述 青白江区简介 青白江区地处成都平原东部，距成都25公里，全区幅员面积392.41平方公里，其中，主城区面积为11.1平方公里，辖9个乡镇、两个街道办事处，境内可分为低山、浅丘、平原三种地貌，以平原和浅丘为主，属都江堰自流灌区，水资源充足，土地肥沃，物产丰富，气候温和。 青白江区自1960年建区以来，一直是成都重要的工业卫星城，是四川省重要的化工、冶金基地。区内聚集了各类型工业企业2200余家，主要有川化集团有限责任公司、攀钢集团成都钢铁有限公司、台玻成都玻璃股份有限公司、巨石集团成都有限责任公司、成都桥梁厂、蓝风（集团）公司、中美合资宝洁公司、中日合资川化味之素有限公司、台湾与川化集团合资的青上公司、成都华明玻璃纸股份有限公司、四川升达林产有限公司等大中型企业。 在整个大成都范围内，青白江区是一个工业卫星城，而工作，给人的第一联想是污染，不具备旅游资源，所以，青白江区的商业除了工业外，要想幅射到外面的可能性很小。所以，当地的商业主要消费力也在当地，如何挖掘当地的消费潜力，就成了商业开发首先要考虑的问题。 青白江区人口与经济 主城区面积为11.1平方公里，人口约40万。2004年末总人口403991人，其中主城区人口13.5万人。预计到2020年，主城区面积将达到40平方公里、人口达30万人。 到2006年8月，单月地区生产总值589110万元，社会消费品零售额110716万元，主要来源于个体、私营经济，占到了整个社会消费品零售额的97%。 当时的居民存款是433352万元，接近社会消费品零售额的4倍，说明还存在一定的未被消费的消费力。 青白江区的发展速度是惊人的，主要得力于成都市的腾笼换鸟，成都市城东的工业区的消为新都和青白江区的工业发展碘定了基础，加上青白江区处于成都市30分钟生活圈内，得益于整个房地产发展的势头，促进了房地产开发投资，加快了城市化建设。 但是，也应该看到，青白江区主城区地广人稀是一大特色，长方形的城市特征，很难聚集足够的人气，导致了商业分散的局面，而在青白江区购房的群体，绝大部分也是来源于青白江，缺乏了有效吸引外地消费者的优势，青白江的商业存在飞跃的难题。 青白江商业发展现状 商业分布 青白江的商业还是沿街为市的古老形式，其中有限的几个商业集群表现也差强人意，传统的消费意识还是这段时间的主流，其商业业态的分布及其特征为： 服装 主要分布地段： 特征： 餐饮 主要分布地段： 特征： IT 主要分布地段： 特征： 家电 主要分布地段： 特征： 娱乐场所 主要分布地段： 特征： 批发市场 主要分布地段： 特征： 建材 主要分布地段： 特征： 会所 主要分布地段： 特征： 电玩 主要分布地段： 特征： 大型商场 主要分布地段： 特征： 连锁超市 主要分布地段： 特征： 其它 主要分布地段： 特征： 借鉴与风险提示 餐饮行业 集中地点： 经营情况： 可比性： 步行街 集中地点： 经营情况： 可比性： 商场 集中地点： 经营情况： 可比性： 批发行业 集中地点： 经营情况： 可比性： 服装 集中地点： 经营情况： 可比性： 青白江的商业可以以一个“乱”字来形容，沿街为市的特点得到了充分的展示，究竟是什么原因产生了这一现象，如何来改变这一现象，或者说达到什么条件能改变这一现象，是做在当地做商业首先要考虑的问题，有借鉴，有提示，所以，我们在以后的工作中就要