房地产全程营销策划案.doc

房地产全程营销策划 第一部分 市场调研（项目投资策划营销是关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 Ps=Pd ×(1±s) d 在Ps 的基础上，根据楼层系数（F 系数）确定不同楼层的价格Pn，即Pn=Ps ×（1±F)=Pa×(1±B)×(1±D)×(1± s)×(1±F) e 考虑到其他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等），在具体单位价 格的制定时，还应根据具体单位的随机系数（U 系数）确定最终的定价Pu，即 Pu=Pn×U 其中U 为不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。 ·各种差异性价格系数的确定： a 确定基础均价Pa，通常取中间楼层价格作为均价 b 确定B 系数。基中东、南朝向单位采用1+B；西、北朝向采用1-B c D 系数根据不同单位景观视野实现程度确定 d S 系数通常为5%-15%，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。其中复式 单位取正值，遗憾单位取负值 e 确定F 系数。其中均价层以上单位采用1+F，均价层以下单位采用1-F f U 系数根据不同单位的具体情况确定。常见的随机因素包括设备房的干 扰、楼道电梯及人行的干扰等 ·具体单位定价模拟 以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟，作为其他单位定价过程的参考 七、项目投入产出分析 1、项目经济技术指标模拟 ·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标 2、项目首期成本模拟 ·成本模拟表及其说明 3、项目收益部分模拟 ·销售收入模拟 a 销售均价假设根据项目价格模拟中确定的均价进行销售收入的模拟 b 销售收入模拟表 ·利润模拟及说明 a 模拟说明 b 利润模拟表 ·敏感性分析 a 可变成本变动时对利润的影响 b 销售价格变动时对利润的影响 八、投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价 ·价值提升及其实现的风险性 a 项目的规划和设计是否足以提升周边项目的类比价值 b 项目形象包装和营销推广是否成功 2、资金运用的风险性 ·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 ·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目， 并在最短的时间内实现资金回笼 3、经济政策风险 ·国际国内宏观经济形势的变化 ·国家、地方相关的产业政策的出台及相关市政配套设施的建设 九、开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素 ·政策法规因素 ·地块状况因素 ·发展商操作水平因素 ·资金投放量及资金回收要求 ·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素 ·上市时间要求 2、项目开发节奏及结果预测 ·项目开发步骤 ·项目投入产出评估 第二部分 规划设计 　通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。　　项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。　房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。 项目营销策划是房地产企业对未来将要进行的营销活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产营销的全程策划重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。 第四部分物业管理 　房地产营销全程策划的同时，积极倡导和推介房地产全程物业管理。房地产物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌项目的重要支持。37 11、公共部位保养保洁操作规程 12、保安设备操作及维护规程 13、照明系统操作及维护规程 14、通风系统操作及维护规程 15、管理处内部运作管理规程 16、租赁管理工作规程 七、物业管理的成本费用 1、管理员工支出 ·薪金及福利 ·招聘和培训 ·膳食及住宿 2、维护及保养 ·照明及通风系统 ·机电设备 ·动力设备 ·保安及消防设备 ·给排水设备 ·公共设备设施 ·园艺绿化 ·工具及器材 ·冷暖系统 ·杂项