2009年1-11月全国房地产数据点评.pdf

行业动态 2009 年 12 月 10 日 房地产 研究部 白宏炜 2009 年 1 ～11 月全国房地产数据点评 分析员 baihw@ 房地产行业月报 行业近况： 国家统计局今日公布 2009 年 1~11 月全国房地产市场运行情况（具体内容请参见附录）。 评论： 我们对于 09 年 11 月份房地产数据的解读： 1、房地产投资增速 17.8%* ，符合我们的预期：1~11 月 17.8%的投资增速比 1~10 月继续提高 1.2 个百分点，其中住 宅投资增速 15.7%，比 1~10 月份提高 1.6 个百分点；分拆来看，在建面积 29.88 亿平米，同比增长 17.2%，增速提高 0.8 个百分点；新开工面积同比增速继上月由负转正后，11 月大幅改善至 15.8%，增幅比 1-10 月提高 12.5 个百分点， 单月新开工面积环比增长 99% ，显示开发商都在加快开工，供给在持续恢复，明年、特别是下半年的销售资源应该 较为充足；竣工面积增速 26.0% ，增幅比 1~10 月份提高 3.2 个百分点；土地购置面积下降 15.4%，降幅继续缩小了 3.3 个百分点，环比继续呈改善趋势；综合来看，开发投资、土地购置以及新开工的改善趋势都在延续。（*注：11 月 份对土地储备中心土地购置费的统计方法进行了规范，调整后的 1-10 月房地产开发投资增长 16.6%，其中商品住宅 完成投资增长 14.1%）； 2、房屋销售面积 7.52 亿平米，同比增长 53.0% ，符合我们的预期：11 月单月销售面积 0.89 亿平米，基本维持在 9 月份单月销售水平，符合预期；其中商品住宅销售增速为 54.4% ，增幅继续扩大；而办公楼及商业用房销售面积增速 分别为 39.2%和 39.1% ，增速改善程度好于我们的预期，也契合我们对于商业地产市场将于明年走出低谷的判断；我 们重点跟踪的 16 大城市房地产成交量情况显示，11 月份 16 大城市整体成交量环比均值回升 3% ，中值回升 1%，一 二线销售增长幅度落后于全国。销售额方面，1~11 月份商品房销售 3.60 万亿，同比增幅 86.8% ，同比增幅继续扩大， 而房价方面，1~11 月商品房价格上涨幅度继续扩大，同比涨幅 22.1% ，同比22.1% 的涨幅高于 1~9 月份 20.8% 的涨幅； 3、开发资金来源 4.8 万亿，同比增长 44.2% ：其中国内贷款 8,994 亿元，同比增长 40.2% ，其他资金 22,854 亿，增 长 76.6% ，其他资金里的个人按揭贷款为 7,009 亿，增长 130.1%，增幅继续提速；个人贷款和预售房款的回笼加速 是开发资金来源增加的主要原因； 4、70 个大中城市房价涨幅 5.7% ，高于我们的预期：同比涨幅较 10 月份扩大 1.8 个百分点，环比涨幅趋升；而新建 住宅同比涨幅 6.2% ，广州、深圳等珠三角城市由于去年低基数效应，今年同比涨幅居前；新建住宅环比涨幅 1.5%， 比 10 月份扩大 0.6 个百分点，北京、杭州等供需缺口过大的城市涨幅居前； 5、我们关注的重点公司 11 月份销售额呈环比下降趋势：主要地产公司销售数据 11 月呈环比下降趋势，供应不足以 及推盘积极性不高是主要原因，但随着 12 月份加推，预计下月数据环比会有所改善。 总结：整体市场 11 月价量双升，但龙头公司销量下滑主要是接近年末推盘力度下滑，新增供应不够所致，我们认为 未来新开工面积和房地产投资增速将有望继续加快；供给方面新开工面积同比大幅增长，环比呈明显改善，好于预 期，预示着开发商年中上调开工的举措已经开始实质体现，明年特别是下半年供应将较为充足。而土地供给方面我 们预计仍将呈改善趋势，而投资和竣工面积增速将保持较好的态势； 预测：看未来几个月，各项数据仍将处于改善之中，预计今年供给指标改善幅度将难以超过销售指标改善；我们维 持房地产开发各项全年预测数据不变。 投资建议：我们看好地产板块明年尤其是上半年的表现，建议投资者目前吸纳地产股，重点是具有持续增长潜力的 龙头地产公司以及区域龙头；此外商业类地产公司将受益于商业地产市场的见底回升。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司