嘉鱼县房地产市场走访观察.doc

老梁嘉鱼行 作为湖北省咸宁市辖区的一个小县城，嘉鱼是个很不起眼的地方。记得1998年长江发洪水，嘉鱼的牌洲湾是出了名的，武警战士在大水中从树干上抱起一位小女孩的电视画面仍历历在目。1996年至今14个年头了，老梁再次踏进这里，感受很多。  三湖连江风景 嘉鱼老县城区还是原来的样子，狭窄拥挤的街道，陈年的建筑，物是人非。新的城区已经在茶庵岭和三湖连江一带，道路规划宽整，县政府及各机关单位都搬到这里。嘉鱼一中、客运汽车站等社会配套也搬来，同时各类商品房也建设起来，显出一片繁华。不过，感觉新城区的人气还是缺乏，嘉鱼的主要商业和步行街还是在老城区。 三湖连江风景区和牛头山森林公园是目前嘉鱼县政府重点打造的旅游区域，包括吸引了武汉老板投资的“三湖温泉”，号称湖北最大的温泉景区，年观光度假休闲游客可达300万人次。这里距离老城区约2公里；东距京珠高速23公里，南距京广铁路107国道30公里，西距长江黄金水道2公里和三国赤壁30公里，北距武汉市区80公里。嘉鱼作为武汉1+8城市圈，正定位努力打造成为武汉的后花园。 嘉鱼县城 南有嘉鱼城标 据说三国时期的美女二乔曾在嘉鱼居住过。赤壁市的赤壁镇和嘉鱼县陆溪镇隔江相望，回顾三国赤壁之战原址就在于此。赤壁镇在江北，是曹操驻地，也是火烧赤壁之遗址；陆溪镇在江南，则是周瑜驻地，这么说小乔也一定曾居于此了。目前，三湖连江的二乔公园已经启动，将成为百姓休闲的场所。二乔公园的这块地是延伸入三湖连江里的宝地，湖光山色；据说这里曾被本地富商周宝生低价买下，准备做嘉鱼唯一的五星级酒店，因遭到群众的反对，上访到咸宁市，才被撤项，地块被政府收回做民心工程，而成为今天的二乔公园。 体会嘉鱼的风土人情，比过去是有过而无不及。嘉鱼人爱吃爱玩风气一直延续，各大餐厅、酒楼、茶馆、KTV生意红火，各宾馆、酒店开房率甚高。究其因，一是公款消费多；二是嘉鱼人爱赌，男女老少，麻将、纸牌，乐此不彼，酒店房间里都设有麻将桌，更有大白天就把牌桌摆在大街上。而且，一般打牌赌得还不小，一场牌下来，上千元输赢很正常。其实，不要说嘉鱼，整个湖北都赌风甚浓。抽烟喝酒也是喜好，朋友之间或社交场所，没有不抽烟喝酒的，每顿吃饭，少不了喝酒，而且也喜欢劝酒。抽烟也都是“黄鹤楼”，湖北人都认黄鹤楼烟，黄鹤楼烟的定位也相当高，品种也多，低档的也要10多元/合，高档的上百元/合甚至更高，平常社交上都是40元/合的。真不明白，以本地一般人的收入水平，怎么可以承受这样的消费。 交通出行，城区公共汽车只有1路和2路。过去的麻木取消了，换上了的士，可是很难坐上，因为生意太好，是公共交通还不普及还是嘉鱼人就爱潇洒？ 再看房地产，老梁来此也是因为朋友的项目。嘉鱼的商品房应该是08-09年涨起来的，之前均价还不到1000元/平方米，现在应该在1700元/平方米。高层带电梯的已经过2000元/平方米，某些高档楼盘价格已经达3000元/平方米甚至更高。据说09年嘉鱼商品房销售约20万，是历史上最多的一年。主要畅销户型还是90-110平的两房和120-140平的三房；因此绝大多数地产商就做这两种类型的产品，设计上也没有什么创新。  三湖温泉 目前，嘉鱼主要在售楼盘有湖畔花城、三湖春天、三湖温泉公寓、御景湾等，其他还有很多小楼盘，相对比较廉价低档。湖畔花城位于湖滨路，为去往三湖温泉必经路，建面有14万平，在嘉鱼也算是大项目了。据说之前请了深圳的高手参与操盘，包括深圳中航的物业顾问、深圳火狐广告、德思勤的代理，后来又换了武汉立达晟代理。老梁认为该楼盘从规划到营销，目前在嘉鱼应该算是最高水平的，其均价2300元/平方米，临湖卖到3000元/平方米以上。三湖春天和御景湾都在沿湖大道上，三湖春天规模达17万平并和金沙滩相望，御景湾则和二乔公园对望，都是嘉鱼最好的绝版地段，可惜都没做出感觉。三湖春天规划了嘉鱼最高的住宅33层，均价2700元/平方米，最高可能过4000元/平方米。三湖温泉公寓则在三湖温泉里面，以中小户型打造休闲度假为主，号称温泉水直接入户，主要客户也是武汉人，也长期在武汉各报纸媒体投放广告。其均价3500元/平方米，临湖卖到5000元/平方米以上。 湖畔花城 三湖春天  老梁参与的项目也位于湖滨路，邻湖畔花城。可惜规模太小，仅3万多平的建面，其中1.6万平做四星级酒店。在这小地方，私人老板投资的项目还要上政府会议，要书记、县长都点头了规划局才敢批复。为了这个事，项目从春节前一直耽误到现在，总算是书记认可了。 该项目将打造成嘉鱼县唯一的四星级酒店（20层），成为嘉鱼的标志性建筑，并引入国内知名