02 土地制度与政策.ppt

第二章 建设用地制度与政策 土地所有权 土地所有权的内容 占有 使用 收益 处分 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制 一、集体土地所有权的转变 征收 征用 征收集体土地的特点 具有强制性 要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征地而降低 被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地 征收、征用集体土地的政策规定 1、征收土地的范围 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权 2、征收土地批准权限的规定 征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用手续 征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批 3、申请征地不得化整为零 一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。铁路公路等项目，可以分段申请批准，办理征地手续。 4、对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 征收土地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费 5、临时用地必须办理报批手续 工程项目施工需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，可申请临时用地。 期限：最多不超过2年 限制：不得改变用途，不得修建永久性建筑 超过批准时间，可再提出申请。 6、联营使用集体土地政策 可以按照国家建设用地的规定实行征收； 也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件 7、征收土地公告 （1）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途； （2）被征用土地的所有权人、位置、地类和面积； （3）征地补偿标准和农业人员安置途径 （4）办理征地补偿登记的期限、地点。 8、合理使用征地补偿相关费用 9、特殊征地按特殊政策办理 大型工程：国务院 林地、园林：林业部门 文物、烈士墓、华侨墓：主管部门 征收集体土地补偿的范围和标准 1、土地补偿费 征地费的主要部分，标准： a、耕地补偿为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍 b、征收其他土地，各省市参照耕地补偿费标准 2、安置补助费 安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。 标准：每一个需要安置农业人口补助标准为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍 3、地上附着物和青苗补偿费 4、临时用地补偿 5、合理使用土地补偿费、安置补助费 征收集体土地的工作程序 1、申请用地 经批准的设计任务书或初步设计 年度基本建设计划 其他材料：建设单位资质证明、可研报告批复、建设项目用地预审报告、初步设计、总平面图、补充耕地方案、地质灾害危险性评价报告、地价评估报告 等 2、受理申请并审查有关文件 县以上土地部分受理，30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，报上一级土地管理部门 3、审批用地 土地部门内部会审制度审批土地 4、征地实施 a、征地公告 b、支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费 c、安置农业人口 d、协调征地争议 5、签发用地证书 有偿用地，签订土地使用权出让合同； 划拨土地，签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》 用地单位持土地使用权出让合同或相关材料办理土地登记手续 6、征地批准后的实施管理 a、会同有关部门落实安置政策 b、督促被征地单位按期移交土地 c、处理争议 d、填写征地结案报告 7、建立征收土地档案 二、建设用地使用权出让 概念：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 出让计划、方式和批准权限 1、出让计划 土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。由土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，有土地管理部门实施。 2、出让方式 招标 拍卖 挂牌 范围：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地上有2个以上意向用地者 地王现象： 2009年9月10日，上海长风6B、7C地块拍卖会上，中海地产以70.06亿元夺下新版的“中国地王”，楼面地价22409.3元/平方米，溢