土地与土地使用制度.pdf

第二章 土地与土地使用制度 第一部分 第一节 土地与房地产 • 一、土地的双重属性 – 土地的基本特性主要包括两个方面，即自然 特性和经济特性。 – 土地的自然特性是土地自然属性的表现，是 土地所固有的，与人类对土地的占有和利用 状态无关。 – 土地的经济特性则是在人类利用土地过程中 产生的，是人类社会的各种经济关系在土地 方面的反映 第一节 土地与房地产 – （一）土地的自然特性 • 1、土地总量的有限性 • 2、土地区位的差异性 • 3、土地位置的固定性 • 4、土地使用的耐久性 第一节 土地与房地产 – （二）土地的经济特性 • 1、土地的稀缺性（人口增长、工业化和城市化） • 2、土地的区位可变性 • 3、土地的报酬递减性 – 随着投资的逐步增加，土地上增量的收益呈现下降趋势 – 在技术给定的情况下成立 • 4、土地经营的垄断性 – 其他经济活动无法同时使用这宗土地 – 这宗土地的使用会对相邻土地产生直接的影响 土地的双重属性： • 土地作为自然资源，主要是资源的合理 配置问题； • 土地作为社会资产，主要是土地财富的 占有和分配问题。 第一节 土地与房地产 • 二、土地在房地产业中的地位和作用 – （一）土地在房地产业中的地位 • 土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切房地产活 动，包括房地产开发、经营、物业管理、营销等的先导性 资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的 经济活动主体的利益都会产生直接的影响。 • 1、土地在房地产开发中居于基础性的地位 • 2、土地市场是整个房地产市场中的基础性市场 • 3、土地的权属关系是房地产基本经济关系 第一节 土地与房地产 – （二）土地在房地产业中的作用 • 1、促进土地资源合理配置，提高企业效益 • 2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键 • 3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段 第一节 土地与房地产 • 三、城市土地的特性 – 现代社会由于大量人口集中在城市较小的地 理空间范围内，城市的产生和发展一方面带 来了经济活动的集约化、规模化，带来了显 著的集聚经济效果； – 但另一方面，也带来了集聚不经济的消极后 果，这种消极后果突出地表现在城市生态环 境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问 题。 第一节 土地与房地产 • 城市土地的特性 – 1 、城市土地利用的集聚性 • 集聚效益与集聚成本 – 2 、城市土地利用的高成本性 – 3 、城市土地利用的高冲突性 – 4 、城市土地利用的综合性